Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду давно стала привычным способом инвестирования для белорусов. Такой вариант кажется понятным: жилье легко представить, проще оценить его состояние, а спрос со стороны арендаторов обычно остается стабильным. Однако недвижимостью для получения пассивного дохода могут быть не только квартиры. Все больше инвесторов обращают внимание на коммерческие помещения — объекты, которые при грамотном выборе способны приносить заметно более высокий доход.
О нюансах инвестирования в коммерческую недвижимость, ликвидных объектах, сроках окупаемости и возможных рисках рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости «Агентства недвижимости Мариэлт» Наталья Санчуковская.
Почему коммерческие помещения могут быть выгоднее квартир
 Главное преимущество коммерческой недвижимости — более высокая арендная доходность. По словам эксперта, квартира стоимостью около 300 000 рублей в лучшем случае может приносить владельцу примерно 1 200 рублей в месяц. Коммерческое помещение сопоставимой стоимости способно обеспечить арендный доход на уровне 2 400–3 000 рублей в месяц — в зависимости от района, характеристик объекта и спроса со стороны арендаторов.
Таким образом, потенциальная доходность коммерческой недвижимости может быть в два, а иногда и в два с половиной раза выше, чем у жилого помещения.
Разумеется, речь идет не о каждом коммерческом объекте. Доходность зависит от целого комплекса факторов.
Поэтому покупка коммерческой недвижимости требует более тщательного анализа, чем приобретение квартиры.
Коммерческая недвижимость: менее понятная, но не обязательно более рискованная
Многие частные инвесторы избегают коммерческой недвижимости, поскольку недостаточно хорошо разбираются в этом сегменте. Квартира кажется более знакомым активом: большинство людей когда-либо выбирали жилье для себя, изучали районы, планировки и цены. Коммерческое помещение воспринимается сложнее — непонятно, кому его сдавать, как оценить потенциальный доход и какие характеристики будут важны для бизнеса.
Однако привычность не означает автоматически низкий уровень риска. Даже при сдаче квартиры собственник может столкнуться с простоями, порчей имущества, задержками оплаты, сменой арендаторов и дополнительными расходами. Коммерческий объект также требует управления, но при удачном выборе арендатора договоры часто заключаются на более длительный срок.
Кроме того, коммерческий арендатор обычно заинтересован в сохранении помещения в хорошем состоянии, поскольку использует его для ведения бизнеса и привлечения клиентов. В то же время многое зависит от конкретного вида деятельности, условий договора и финансовой устойчивости арендатора.
Можно ли быстро продать коммерческое помещение
Распространенное опасение инвесторов заключается в том, что квартиру при необходимости продать проще, чем коммерческую недвижимость. На практике это не всегда соответствует действительности.
Сделки с коммерческими объектами проходят регулярно, а спрос на них со стороны инвесторов и предпринимателей сохраняется. Причина проста: коммерческая недвижимость может приносить стабильный арендный доход, а значит, покупатель приобретает не только помещение, но и потенциальный денежный поток.
Ликвидность конкретного объекта определяется не только его типом, но и качеством самого предложения. Хорошо расположенное помещение с понятным назначением, отдельным входом, адекватной ценой и действующим арендатором может найти покупателя быстрее, чем неудобная квартира в слабом районе.
Поэтому при покупке важно думать не только о текущем доходе, но и о будущей ликвидности объекта.
Какие коммерческие помещения считаются наиболее ликвидными
Наиболее востребованным форматом сегодня считаются изолированные помещения на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы. Такой формат часто называют стрит-ретейлом.
Его популярность объясняется удобством для бизнеса. Клиенты могут попасть внутрь напрямую с улицы, помещение хорошо просматривается, а предпринимателю проще разместить вывеску и организовать поток посетителей.
При этом потенциально интересными могут быть не только центральные улицы. В спальных районах также существует устойчивый спрос на помещения для магазинов у дома, аптек, салонов красоты, пунктов выдачи заказов, кофеен, медицинских кабинетов, мини-маркетов и других повседневных услуг.
Иными словами, коммерческая недвижимость может быть востребована практически в любой части города, если помещение соответствует потребностям местных жителей.
Какие виды бизнеса чаще всего арендуют коммерческие помещения
Универсального помещения, подходящего для любого арендатора, не существует. Однако наиболее стабильным спросом обычно пользуются объекты, которые подходят для распространенных форматов бизнеса.
При выборе объекта необходимо учитывать технические требования конкретного бизнеса. Например, для кафе могут понадобиться мощная вентиляция, отдельная канализация, возможность установки оборудования и соблюдение санитарных норм. Медицинскому кабинету потребуется соответствующее назначение, а магазину — удобная зона погрузки и разгрузки.
Поэтому инвестору важно заранее определить, под какие виды деятельности можно использовать помещение. Чем шире перечень допустимых сценариев, тем выше потенциальная ликвидность объекта.
 Сколько средств потребуется для покупки
Стоимость коммерческой недвижимости сильно различается. На рынке можно найти небольшие помещения, подходящие для офиса, пункта выдачи заказов или кабинета услуг, а также крупные объекты площадью в сотни квадратных метров.
В качестве ориентира эксперт приводит объект стоимостью около 300 000 рублей. При грамотном выборе такое помещение может приносить примерно 2 400–3 000 рублей арендного дохода в месяц.
Однако покупателю нужно учитывать не только цену объекта. Если помещение приобретается с ремонтом и действующим арендатором, первоначальные затраты могут быть ниже. Но иногда такой объект продается дороже, поскольку в его стоимость уже заложен доходный потенциал.
За какой срок окупается коммерческая недвижимость
Срок окупаемости рассчитывается по простой формуле:
Например, если помещение стоит 300 000 рублей и приносит 2 400 рублей в месяц, годовой доход составит 28 800 рублей. Простая окупаемость без учета расходов будет около 10,4 года.
При арендной плате 3 000 рублей в месяц годовой доход составит 36 000 рублей, а срок окупаемости — примерно 8,3 года.
Однако эти расчеты являются предварительными.
Поэтому при оценке проекта разумно закладывать резерв и рассчитывать не только оптимистичный, но и консервативный сценарий. Если объект окупается за 8–10 лет при условии стопроцентной загрузки, фактический срок может оказаться больше.
Как повысить доходность объекта
Увеличить инвестиционную привлекательность помещения можно еще до покупки. Для этого стоит обратить внимание на несколько факторов.
- Во-первых, следует выбирать объект с максимально широким назначением. Помещение, подходящее только для одного узкого вида бизнеса, будет сложнее сдавать при смене арендатора.
- Во-вторых, полезно оценивать не только текущую ситуацию, но и перспективы района. Новые жилые комплексы, транспортные развязки, школы, офисные центры и объекты инфраструктуры могут повысить спрос в будущем.
- В-третьих, важно не переплачивать за красивый ремонт, который не влияет на арендную ставку. Иногда рациональнее приобрести помещение в состоянии, позволяющем сделать функциональную отделку под конкретного арендатора.
- В-четвертых, нужно грамотно составить договор. В нем следует прописать срок аренды, размер платежей, индексацию, порядок оплаты коммунальных услуг, ответственность сторон, условия расторжения и правила проведения ремонта.
Итог
Коммерческая недвижимость остается одним из потенциально доходных способов вложения средств. В сравнении с квартирой помещение удачной локации может приносить в два и более раза больший ежемесячный доход. При этом продать такой объект при необходимости также возможно: ликвидность определяется не самим фактом коммерческого назначения, а характеристиками помещения, ценой и востребованностью среди арендаторов.
Наиболее привлекательным форматом считаются изолированные помещения на первых этажах с отдельным входом с улицы. Однако перед покупкой необходимо проверить юридический статус объекта, назначение, технические параметры, трафик и реальные арендные ставки.
Главное правило инвестора — оценивать не только обещанную доходность, но и возможные расходы, простои и риски. При профессиональном подходе коммерческое помещение может стать источником стабильного арендного дохода и эффективным инструментом долгосрочного инвестирования.
материал подготовлен по данным «myfin.by»
|
