В октябре 2026 года рынок квартир в Беларуси продемонстрировал ожидаемое сезонное замедление. Наиболее заметно оно проявилось в Минске, где было зарегистрировано 885 сделок с квартирами против 1151 сделки в сентябре и 1163 сделок в августе с учетом дорегистрации. При этом снижение активности наблюдалось во всех областных центрах. (данные НКА на 02.11.26).
Однако уменьшение количества зарегистрированных операций не означает резкого охлаждения рынка. На ситуацию влияет не только реальный спрос, но и особенности регистрации сделок, ограниченное предложение квартир и сохраняющийся интерес покупателей к доступным объектам — прежде всего однокомнатным.
 В Минске количество сделок снизилось почти на четверть
В сентябре в столице было зарегистрировано 1151 сделку с квартирами. В октябре показатель опустился до 885 операций. Таким образом, снижение составило 266 сделок, или примерно 23%.
Если сравнивать октябрь с августом, когда с учетом дорегистрации было зафиксировано 1163 сделки, падение выглядит сопоставимым. Но специалисты обращают внимание: статистика по месяцу регистрации не всегда полностью отражает фактическую активность рынка в этот же период.
Около 80–88% сделок с квартирами регистрируются в том же месяце, когда стороны заключают договор купли-продажи. Остальные операции могут попасть в статистику позднее. Поэтому окончательное количество сделок, относящихся к октябрю, вероятно, будет выше текущего показателя.
Иными словами, опубликованные данные отражают зарегистрированные переходы права собственности, а не абсолютно все договоры, заключенные в течение месяца.
Во всех областных центрах рынок стал менее активным
Снижение числа сделок в октябре по сравнению с сентябрем отмечено во всех областных центрах Беларуси. Наиболее заметным оно оказалось в Гомеле — на фоне рекордных показателей августа и сентября количество сделок уменьшилось на 93.
В Гродно сентябрьский показатель после дорегистрации превысил 300 сделок. В октябре активность также снизилась, однако рынок сохранил значительный объем операций по сравнению с более спокойными периодами.
При этом падение количества сделок нельзя автоматически трактовать как кризис. После рекордных августа и сентября снижение в октябре выглядит скорее нормализацией рынка, чем резким обвалом.
Сделки с долями формируют дополнительный объем активности
Основной статистический показатель включает сделки, в которых продается целая квартира в многоквартирном доме — то есть объект с долей 1/1. Операции с долями в праве собственности, например 1/2 или 1/4, в этот расчет не включаются.
Вместе с тем на практике сделки с долями могут фактически означать продажу всей квартиры. Например, два собственника продают объект двум покупателям, каждый из которых приобретает по 1/2 доле. В реестре такая операция отражается как переход двух долей, а не как продажа квартиры целиком.
В октябре в Минске было зарегистрировано 102 подобные сделки. Они не вошли в основной показатель, однако позволяют оценить дополнительный объем реальной активности на рынке жилья.
Такая особенность важна для анализа статистики. Если учитывать только сделки с объектами 1/1, можно недооценить фактическое количество квартир, которые полностью сменили собственника. Поэтому при сравнении разных месяцев необходимо учитывать методику подсчета и отдельно рассматривать операции с долями.
Однокомнатные квартиры остаются наиболее востребованными
Наибольшим спросом на рынке традиционно пользуются однокомнатные квартиры. Это касается как первичного, так и вторичного жилья.
Специалисты объясняют популярность однокомнатных квартир несколькими причинами.
Более доступная стоимость
Однокомнатная квартира требует меньшего бюджета по сравнению с двух- или трехкомнатным объектом. Поэтому она чаще становится первым самостоятельным жильем для молодых покупателей, семей без детей и людей, которые не располагают значительными накоплениями.
Даже при росте стоимости квадратного метра общая цена небольшой квартиры остается относительно доступной. Покупателю проще накопить первоначальный взнос, привлечь кредит или получить финансовую помощь от родственников.
Высокий инвестиционный потенциал
Однокомнатные квартиры популярны среди инвесторов. Их легче сдавать в аренду, особенно если объект находится рядом с центром города, транспортными узлами, университетами и крупными местами занятости.
Кроме того, небольшие квартиры проще продать в будущем. Спрос на них более устойчив, а период экспозиции нередко короче, чем у крупногабаритного жилья.
Преобладание на первичном рынке
На первичном рынке однокомнатные квартиры составляют значительную часть предложения и сделок. Девелоперы активно проектируют небольшие площади, поскольку они быстрее находят покупателей.
Именно поэтому стоимость однокомнатного жилья во многом влияет на общую ценовую динамику рынка. Если спрос на такие объекты сохраняется, цены могут продолжать расти даже при снижении общего количества сделок.
Двух- и трехкомнатные квартиры также дорожают
Несмотря на меньшую долю в общем количестве операций, двух- и трехкомнатные квартиры тоже демонстрируют рост цен. Их стоимость зависит от площади, района, состояния дома, планировки, ремонта и близости к инфраструктуре.
В III квартале средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляла:
- около 6640 рублей — для двухкомнатных квартир;
- около 6050 рублей — для трехкомнатных квартир.
Более высокая стоимость квадратного метра у двухкомнатных квартир может объясняться особенностями спроса. Такие объекты часто покупают семьи, которым необходимо отдельное пространство для родителей и детей, но бюджет не позволяет приобрести большую квартиру.
Трехкомнатные квартиры имеют большую общую площадь, поэтому итоговая стоимость объекта оказывается выше. Это ограничивает круг потенциальных покупателей и снижает долю таких квартир в общем числе сделок.
Почему цены продолжают расти при снижении числа сделок
Одной из главных особенностей рынка в 2026 году остается сочетание снижения количества сделок с ростом стоимости жилья. На первый взгляд эти процессы кажутся противоречивыми, однако они объясняются балансом спроса и предложения.
Если количество доступных квартир ограничено, а интерес покупателей сохраняется, продавцы получают возможность удерживать цены или повышать их. При этом часть покупателей уходит с рынка, поскольку не готова приобретать жилье по новым ценам. В результате число операций сокращается, но средняя стоимость объектов продолжает расти.
На динамику рынка влияют следующие факторы:
Наиболее востребованные квартиры — небольшие, расположенные в удобных районах и имеющие приемлемое состояние — быстро находят покупателей. Собственники таких объектов не всегда готовы продавать жилье, особенно если не имеют четкой цели для переезда.
Ограниченное предложение формирует конкуренцию между покупателями и поддерживает цены.
Потребность в жилье остается высокой. Люди приобретают квартиры для собственного проживания, расширения жилплощади, переезда в другой район или город, а также для инвестиций.
Даже если покупатели становятся более осторожными, сам спрос не исчезает. Он может откладываться, переходить в более доступный ценовой сегмент или переключаться с новостроек на вторичный рынок.
- Рост себестоимости строительства
На первичном рынке цены поддерживаются увеличением стоимости строительных материалов, рабочей силы, логистики и земельных ресурсов. Девелоперы также учитывают расходы на проектирование, подключение инженерных сетей и благоустройство территорий.
Рост себестоимости ограничивает возможности для снижения цен даже в периоды менее активных продаж.
- Изменение структуры предложения
На рынке может становиться больше небольших квартир и меньше просторных объектов. Это влияет на средние показатели. Если в конкретном месяце продается больше дорогих квартир в центральных районах, средняя цена повышается. Если преобладают более доступные объекты на окраинах, показатель может временно снизиться.
Поэтому среднюю цену квадратного метра важно рассматривать в комплексе с характеристиками проданных квартир.
Октябрьское снижение может быть временным
Снижение активности в октябре не обязательно свидетельствует о формировании устойчивого нисходящего тренда. После двух сильных месяцев — августа и сентября — рынок мог перейти к более спокойному режиму.
Кроме того, часть октябрьских сделок еще может появиться в статистике позднее из-за особенностей регистрации. Окончательные данные способны скорректировать текущую оценку активности.
Если предложение останется ограниченным, а спрос сохранится, цены продолжат получать поддержку. При этом количество сделок может колебаться в зависимости от сезона и финансовых возможностей покупателей.
Перспективы рынка жилья
В 2026 году рынок квартир сохраняет неоднородную динамику. Число зарегистрированных сделок может снижаться после пиковых периодов, но это происходит на фоне устойчивого спроса и дефицита предложения.
Главными драйверами остаются однокомнатные квартиры. Они наиболее доступны, ликвидны и востребованы как для проживания, так и для инвестиций. Двух- и трехкомнатные объекты также дорожают, однако из-за более высокой общей стоимости имеют меньшую аудиторию покупателей.
Октябрьские данные показывают, что рынок перешел от рекордной активности конца лета и начала осени к более сдержанному темпу. Но оснований говорить о резком падении пока недостаточно. На показатели будут влиять дорегистрация сделок, сезонность и дальнейшее соотношение спроса и предложения.
В целом белорусский рынок жилья продолжает развиваться в условиях ограниченного выбора и сохраняющейся потребности в квартирах. Даже при снижении количества операций дефицит предложения поддерживает стоимость объектов, особенно в востребованных сегментах. Поэтому ключевой тенденцией остается не обвал, а постепенное расслоение рынка: доступные и ликвидные квартиры сохраняют высокий спрос, тогда как более дорогие и крупные объекты продаются дольше и требуют от продавцов большей гибкости.
материал подготовлен по данным «nca.by»
|
