Конфликт между покупателями вторичной недвижимости и пенсионерами, решившимися на продажу квартиры под давлением мошенников, стал одной из самых обсуждаемых тем в русскоязычном инфополе в уходящем 2025 году. В Беларуси тоже хватает обманутых пенсионеров. Но сработает ли «бабушкина схема» в нашей стране? 1prof.by узнал детали у юриста и специалиста Комитета судебных экспертиз.
Сделкоспособность
Перед покупкой квартиры можно подстраховаться, попросив продавца пройти проверку на сделкоспособность. Ее проводят в областных (или Минском городском) управлениях судебно-психиатрических экспертиз. Причем заказать такую экспертизу можно при проведении любого юридически значимого действия: продажа квартиры или автомобиля (машины по «схеме Долиной» тоже продают), заключение брачного договора или договора ренты.
– Прежде всего нужно собрать документы. Для каждого человека список будет индивидуальный. Чаще всего это выписка из поликлиники, справки из Минского городского клинического центра психиатрии и психотерапии, а также из наркологического центра. Если человек в каком-либо из этих учреждений наблюдался, ему должен быть поставлен диагноз, – объясняет государственный судебный медицинский эксперт-психиатр Николай Кравцов. – Стоимость может варьироваться в зависимости от объема исследования и количества привлекаемых специалистов. Обычно это около 1,5 тыс. рублей.
В назначенный день человека будет ждать комиссия, состоящая из психологов и психиатров. Соотношение и количество специалистов тоже зависит от вида и объема исследования. Чаще всего, рассказывает Николай Кравцов, это три психиатра и два психолога.
О чем специалисты беседуют с человеком? Общего списка вопросов тоже нет, все индивидуально. Например, если человек состоял на учете, вопросы будут зависеть от диагноза. При этом эксперт-психиатр отметил, что не существует расстройств, при которых человека автоматически признают несделкоспособным:
– Психическое состояние личности может меняться. Если это хроническое расстройство (например, шизофрения), то оно может быть и в состоянии ремиссии, и в состоянии обострения. Мы проверяем состояние человека здесь и сейчас, под конкретную сделку. При этом нужно понимать, что решение принимается исходя из объективных факторов. Это не тот случай, когда вы просто вносите деньги и получаете нужную бумагу. Бывают ситуации, когда граждане платят, получают не устраивающее их решение и потом возмущаются.
С теми, кто страдает от психических расстройств, разобрались. Но сумеют ли в управлении понять, что перед ними – жертва мошенника?
– Во время исследования проверяют, в том числе, мотивацию: зачем человек заключает сделку, видит ли альтернативы и так далее. Все это выясняет психолог. Психиатр может заметить, что определенное расстройство способно привести к когнитивным проблемам: при некоторых заболеваниях человек становится доверчивым, легко внушаемым. Все это тоже находит отражение в заключении.
То есть, теоретически психолог и психиатр могут заметить что-то неладное. Гораздо более серьезной проблемой для мошенников и их жертвы могут стать сроки: результаты экспертизы готовятся в течение 30 дней. Это дает своего рода дополнительную гарантию от недействительности сделки.
«Бабушкина схема» маловероятна в Беларуси
Впрочем, с юридической точки зрения у мошенников, пытающихся заработать на «бабушкиной схеме», есть проблемы и посерьезнее.
С одной стороны, Гражданский кодекс Республики Беларусь содержит нормы о недействительности сделок, аналогичные российским. Например, согласно статье 180 ГК, сделка, совершенная под влиянием обмана, может считаться недействительной. Однако, отмечает юрист по делам с недвижимостью Анастасия Мартьянова, в Республике Беларусь вероятность повторения «схемы Долиной» существенно ниже:
– Несмотря на схожесть норм, известная судебная практика Беларуси демонстрирует значительно более жесткую защиту прав добросовестных приобретателей. Верховный Суд Республики Беларусь ранее разъяснял, что у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано только если оно выбыло помимо воли собственника. Совершение сделок под воздействием так называемых телефонных мошенников трактуется как отчуждение по воле, пусть и совершенное под влиянием.
Соответственно, даже если мошенники попытаются реализовать такой план, суд, скорее всего, не удовлетворит иск продавца, пока не будет доказательств недобросовестности самого покупателя. Учитывая, что большинство крупных сделок в нашей стране совершаются при участии нотариусов или регистраторов, формируется устойчивый набор доказательств добровольности (заявления, подписи, устные подтверждения добровольности действий, видеосвидетельства и т.д.). Их впоследствии очень трудно опровергнуть голословными утверждениями об обмане.
– Конечно, полностью исключать риск нельзя – человеческий фактор есть везде. Каждую ситуацию необходимо рассматривать индивидуально. Но система права Республики Беларусь заведомо более ориентирована на защиту устойчивости сделок и прав добросовестных приобретателей, – подытожила специалист.
Анастасия Мартьянова настоятельно рекомендует при покупке недвижимости обращаться к специалистам. Риэлторы тщательно проверяют продавцов и собирают обстоятельный пакет документов, подготовка которого требует времени.
|
