В 3-м квартале 2026 г на рынке г. Минска сформировалась следующая ситуация: в месяц регистрировалось в среднем 1150 сделок – это соответствует среднемесячному количеству, начиная с марта, а стоимость квадратного метра продолжила плавно повышаться.
Однако, если в августе по сравнению с июлем цены в долларах США выросли на 2–3%, а в сентябре темпы роста замедлились: средняя цена на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры практически не изменилась, а на однокомнатные повысилась на 2%. Для оценки устойчивости динамики необходим анализ показателя за более длительный период. Такая информация опубликована на портале Национального кадастрового агентства
Сформировавшееся ограниченное предложение, особенно типового жилья, также сказывается на активности рынка. Так, количество сделок с квартирами в старом жилом фонде заметно снизилось по сравнению со 2 кварталом: в домах до 1960 года постройки на 23%, в домах 1960-1970 и 1970-1980 – на 10% в каждом диапазоне.
В сложившихся условиях спрос продолжает поддерживаться доступностью кредитных ресурсов и ростом доходов населения. Вместе с тем на фоне устойчивого повышения цен на квартиры способность покупателей поддерживать текущий уровень активности будет зависеть от сохранения баланса между доходами, условиями кредитования и объемом предложения.
Количество сделок
В 3-м квартале зарегистрировано 3 417 сделок с квартирами, что соответствует уровню предыдущего квартала. В сентябре совершено 1 125 сделок, что близко к среднемесячному значению текущего года: с марта он составляет около 1 150 сделок в месяц.
Наибольшее число сделок с квартирами совершено в домах, построенных после 2020 года – 29% от общего количества. Количество сделок с квартирами в старом жилом фонде заметно снизилось по сравнению со 2 кварталом: в домах до 1960 года постройки на 23%, в домах 1960-1970 гг. и 1970-1980 гг. – на 10% в каждом диапазоне.
Такая динамика выглядит закономерной на фоне сокращения предложения на вторичном рынке. По данным realt.by, за год количество квартир, предлагаемых к продаже, уменьшилось с 6 800 до 4 500. Наиболее заметно сократилось предложение типового жилья и стандартных панельных домов. Сокращение объема предложений в этом сегменте стало причиной снижения количества сделок.
Треть сделок формируют небольшие квартиры до 40 кв.м – их суммарная доля увеличилась до 34% в 3 квартале по сравнению с первыми двумя (29-32%), что говорит о переориентации спроса на небольшие квартиры в условиях растущей стоимости квадратного метра.
В 3-м квартале покупатели заплатили суммарно 1,24 млрд рублей (417,4 млн долл. США в эквиваленте) за 172,8 тыс. кв.м квартир.
В структуре первичного и вторичного рынка традиционно преобладают однокомнатные квартиры. Доля сделок на первичном рынке в 3 квартале – 9%.
Вторичный рынок
В 3-м квартале средние цены сделок с квартирами по сравнению с предыдущим кварталом выросли
на 10-12% в белорусских рублях и установились на уровне:
- однокомнатные – 7 470 за кв.м,
- двухкомнатные – 6 640 за кв.м,
- трехкомнатные – 6 050 за кв.м.
на 4-6% в долларах США:
- однокомнатные – 2 520 за кв.м,
- двухкомнатные – 2 240 за кв.м,
- трехкомнатные – 2 040 за кв.м.
Наиболее дорогим остается квадратный метр однокомнатных квартир. Это может отражать устойчивый спрос на сравнительно доступные по общей стоимости объекты: даже если цена квадратного метра высока, итоговый бюджет покупки однокомнатной квартиры обычно ниже, чем у более просторного жилья.
Цены сделок на дорогие и дешевые квартиры
С начала 2025 года разрыв между средними ценами в нижнем (25% самых дешевых квартир) и верхнем сегментах рынка (25% самых дорогих квартир) стабильно увеличивался и к 3-му кварталу 2026 года достиг 1 260 долларов США за кв. м. За этот период средняя цена квадратного метра в верхнем сегменте рынка выросла на 880 долл. США, или (+41%), а в нижнем – на 480 долл. США (+37%). Таким образом, цены в верхнем сегменте в денежном выражении росли быстрее. Опережающий рост цен на дорогостоящую недвижимость на фоне общего роста рынка указывает на высокую активность в классе современного качественного жилья.
Первичный рынок
Средняя цена по итогам 3-го квартала 2026 г. составила 7 220 руб. (+13% ко 2 кварталу) или 2 420 долл. США за кв.м (+7% ко 2 кварталу).
Распределение проданных квартир по цене
Большая часть квартир (45%) в 3-м квартале была продана по цене от 250 до 350 тыс. руб., то есть почти половина сделок пришлась на один ценовой коридор. При этом доля сделок в диапазонах свыше 350 тыс. увеличилась от 2 до 5 процентных пунктов.
Где покупают чаще всего
Больше всего сделок в 3-м квартале совершено в Октябрьском районе г. Минска, где расположен ЖК «Минск Мир» – 732. В наименее активном Партизанском районе г. Минска совершено 126 сделок.
Значимые сделки 3-го квартала
Самой дорогой и по общей цене, и по цене квадратного метра стала сделка с квартирой площадью 168 кв. м, расположенной на улице Грибоедова, 21. Сумма сделки – 3,47 млн руб. (20,64 тыс. руб. за кв. м) или 1,2 млн долл. США (7,16 тыс. долл. США за кв. м ) в эквиваленте.
В 3-м квартале продано 23 квартиры стоимостью свыше 1 млн руб. (на 10 больше, чем в предыдущем квартале). Самая крупная из них 445,2 кв. м на улице Чехова, а самая компактная – 58 кв. м на улице Роменской.
Выводы и прогнозы
- В 3-м квартале количество сделок в месяц соответствовало среднемесячному уровню, сформированному с марта 2026 года – 1150 сделок. При этом за первые 20 дней октября зарегистрировано менее 500 сделок, или 40% сентябрьского объема. Можно предположить, что активность октября не достигнет среднемесячного показателя, что может свидетельствовать о первых признаках снижения готовности покупателей приобретать квартиры по сложившемуся уровню цен.
- Вместе с тем в октябре 2026 года крупнейший банк страны улучшил условия кредитования по востребованной программе приобретения квартир на вторичном рынке, что способно поддержать спрос в ноябре. Дополнительным поддерживающим фактором остается продолжающийся рост доходов населения. Однако при ограниченном предложении типового жилья и высокой стоимости квартир в современных домах эти факторы вряд ли окажут определяющее влияние на покупательскую активность.
- Сокращение числа сделок при ограниченном предложении само по себе не ведет к снижению цен. Но длительный рост цен меняет поведение продавцов: ожидание замедления роста цен заставляет собственников быстрее выводить объекты на продажу, чтобы «успеть продать на пике», что может увеличить объём предложения.
- На рынок одновременно влияют множество факторов: условия кредитования, объем предложения, динамика курса национальной валюты, и традиционная сезонность рынка. Поэтому дальнейшая динамика цен будет определяться прежде всего соотношением спроса и предложения, реакцией покупателей на текущий уровень цен и интенсивностью выхода на рынок отложенного предложения. Если же предложение не вырастет, а покупательная способность населения продолжит снижаться на фоне устойчивого роста цен, рынок может перейти в фазу стабилизации.
|
