Выбор между покупкой квартиры и размещением денег на банковском вкладе остается одним из наиболее обсуждаемых вопросов. Недвижимость традиционно воспринимается как надежный актив, способный защитить накопления от инфляции и принести доход от аренды. Банковский вклад, в свою очередь, привлекает понятной доходностью, минимальными затратами на управление и большей предсказуемостью денежных поступлений.
Первый заместитель председателя правления Национального банка Александр Егоров сравнил эти варианты и обратил внимание на важную особенность: у каждого инструмента есть не только потенциальная доходность, но и собственные риски. Особенно актуальным это становится на фоне значительного роста цен на жилье в Минске.
 Как изменилась стоимость жилья в Минске
С 2005 года стоимость квадратного метра в Минске заметно увеличилась. По оценке Александра Егорова, за последние 20 лет реальный прирост цены, то есть с поправкой на инфляцию, составил около 125%.
В среднем это соответствует примерно 4% реальной годовой доходности в валюте. При этом расчет не учитывает возможный доход от сдачи квартиры в аренду. Следовательно, инвестор, который приобрел жилье в начале рассматриваемого периода и сохранил его до настоящего времени, мог заработать не только на росте цены самого объекта, но и на регулярных арендных платежах.
Однако динамика рынка недвижимости не была равномерной. Цены могли быстро расти в отдельные периоды, затем стабилизироваться или снижаться. Поэтому средний показатель за 20 лет не означает, что квартира каждый год гарантированно дорожала на одинаковую величину.
В сентябре 2026 года цены предложения на жилье в Минске обновили исторический максимум и превысили 2500 долларов за квадратный метр. Для собственников это выглядит позитивно: стоимость уже приобретенных объектов выросла. Но для потенциальных покупателей ситуация неоднозначна. Чем выше цена актива после продолжительного подъема, тем больше вероятность временной коррекции или периода стагнации.
Риск покупки недвижимости на пике
Александр Егоров подчеркнул, что приобретение актива на историческом максимуме после длительного роста связано с существенными рисками. Рынок недвижимости, как и другие рынки, развивается циклично. После периода подорожания может наступить этап замедления, стабилизации или снижения цен.
Особенно чувствителен к коррекции инвестор, который приобретает квартиру с использованием кредита или вкладывает все имеющиеся средства. Если цены снизятся, а продать объект потребуется срочно, собственник может столкнуться с убытком.
Важно учитывать и разницу между ценой предложения и реальной ценой сделки. Объявления могут показывать высокий уровень стоимости квадратного метра, но фактическая продажа иногда проходит с торгом. Поэтому ориентироваться только на максимальные цены в объявлениях при оценке инвестиционной привлекательности квартиры не стоит.
Доходность квартиры от аренды
Чтобы сравнить недвижимость с банковским вкладом, Александр Егоров привел пример однокомнатной квартиры с хорошим ремонтом стоимостью около 300 тыс. рублей.
На первый взгляд арендный доход может казаться значительным. Но при расчете чистой доходности необходимо учитывать все обязательные и сопутствующие расходы.
С учетом фиксированного налога и одного месяца простоя в год чистая доходность от аренды такой квартиры может составить около 4,5% годовых.
Иными словами, при стоимости объекта 300 тыс. рублей собственник может получать порядка 13,5 тыс. рублей чистого дохода в год, если не учитывать рост или снижение рыночной цены самой квартиры. Фактическая сумма зависит от арендной ставки, состояния жилья, района, спроса и продолжительности простоя.
Почему банковский вклад может оказаться выгоднее
По словам представителя Национального банка, ставки по безотзывным вкладам в белорусских рублях находятся примерно на уровне 12–14% годовых. Если сравнивать только регулярный денежный поток, банковский продукт выглядит привлекательнее квартиры.
Например, при размещении 300 тыс. рублей на вкладе под 12% годовых номинальный доход составит около 36 тыс. рублей в год. При ставке 14% доход может достигать 42 тыс. рублей. Это существенно выше ориентировочных 13,5 тыс. рублей чистой арендной прибыли от квартиры.
Рост стоимости квартиры как дополнительный источник дохода
Сравнение недвижимости и вклада только по арендной доходности будет неполным. Квартира может приносить инвестору доход сразу по двум направлениям:
- регулярные платежи арендаторов;
- увеличение рыночной стоимости объекта.
Именно рост цены жилья способен сделать недвижимость конкурентоспособной по отношению к банковскому вкладу. По расчетам Александра Егорова, если стоимость квадратного метра в рублях будет ежегодно увеличиваться на 9–10%, то общая доходность квартиры с учетом аренды сможет приблизиться к доходности банковского вклада.
Условно расчет можно представить следующим образом:
- чистый доход от аренды — около 4,5% годовых;
- рост стоимости недвижимости — 9–10% в год;
- совокупная потенциальная доходность — примерно 13,5–14,5%.
На бумаге такой результат сопоставим со ставкой по рублевому депозиту. Но ключевое слово здесь — «если». Увеличение стоимости жилья на 9–10% ежегодно не является гарантированным сценарием.
Почему рост стоимости недвижимости не гарантирован
Прошлая динамика рынка не позволяет точно предсказать будущее. На цены квартир влияют сразу несколько факторов:
- доходы населения;
- доступность ипотечного кредитования;
- процентные ставки;
- объем предложения на рынке;
- стоимость строительства;
- демографическая ситуация;
- инфляция;
- курс национальной валюты;
- состояние экономики;
- государственное регулирование рынка жилья.
Если ставки по кредитам растут, потенциальных покупателей становится меньше. Это может ограничить спрос и замедлить подорожание квартир. Аналогичная ситуация возникает, если доходы населения не успевают за ростом цен.
Кроме того, увеличение стоимости жилья в белорусских рублях не всегда означает столь же высокий рост в валютном выражении. При изменении курса рубля номинальная цена квартиры может повышаться, но ее долларовая стоимость при этом останется стабильной или даже снизится.
Основные риски банковского вклада
Несмотря на более высокую текущую ставку, банковский вклад также не является полностью безрисковым инструментом.
Если инфляция ускорится, реальная доходность депозита может оказаться ниже ожидаемой. Например, ставка в 12% годовых выглядит привлекательной, но при высокой инфляции фактический прирост покупательной способности будет значительно меньше.
Вклад в белорусских рублях может потерять часть стоимости относительно доллара или евро, если национальная валюта ослабнет. Для инвестора, который оценивает капитал в иностранной валюте, рублевая доходность может оказаться недостаточной.
Высокая ставка действует только в течение срока, установленного договором. После окончания вклада разместить средства под такие же проценты может быть невозможно.
- Риск ограничения доступа к деньгам
Безотзывный вклад предполагает, что досрочное изъятие средств либо невозможно, либо приводит к потере части начисленного дохода. Это снижает гибкость инструмента.
При выборе вклада необходимо учитывать надежность банка и условия системы защиты вкладов. Гарантии и порядок компенсации могут зависеть от действующего законодательства и конкретных обстоятельств.
Основные риски квартиры
У недвижимости также есть целый набор рисков:
- снижение рыночной стоимости;
- длительный простой между арендаторами;
- непредвиденные расходы на ремонт;
- повреждение имущества жильцами;
- задержки или невыплата арендных платежей;
- изменение налоговых правил;
- низкая ликвидность;
- необходимость значительного первоначального капитала;
- дополнительные расходы при продаже;
- зависимость от состояния района и инфраструктуры.
Квартира кажется материальным и понятным активом, но продать ее быстро без скидки бывает сложно. Банковский вклад, напротив, не требует поиска покупателя, однако его доходность ограничена условиями договора и состоянием денежного рынка.
Что выбрать инвестору
Однозначного ответа, какой вариант лучше, не существует. Выбор зависит от целей, срока инвестирования, отношения к риску и необходимости получать регулярный доход.
Итоги сравнения
Квартира в Минске за последние 20 лет продемонстрировала значительный реальный рост стоимости — около 125%, или примерно 4% в год в валютном выражении без учета аренды. Это подтверждает, что недвижимость на длительном горизонте может быть эффективным инструментом накопления капитала.
Но текущая ситуация требует осторожности. Цены предложения в Минске уже превысили 2500 долларов за квадратный метр и достигли исторического максимума. Покупка после продолжительного роста связана с риском коррекции, стагнации и снижения ликвидности.
Чистая доходность от аренды квартиры оценивается примерно в 4,5% годовых, тогда как ставки по безотзывным рублевым вкладам находятся в диапазоне 12–14%. Поэтому только по текущему денежному потоку депозит выглядит привлекательнее.
Недвижимость может сравняться с вкладом по общей доходности лишь при условии дальнейшего роста ее стоимости примерно на 9–10% в год. Однако такой рост не гарантирован. Он зависит от экономической ситуации, инфляции, курса валют, спроса и доступности кредитования.
Главный вывод заключается в том, что квартира и банковский вклад — это не одинаковые инструменты. Вклад дает более предсказуемый процентный доход, но подвержен инфляционному и валютному рискам. Недвижимость может приносить арендный доход и дорожать, однако требует управления, крупных вложений и готовности пережить рыночные колебания. Перед принятием решения инвестору следует оценивать не только обещанную доходность, но и сроки, ликвидность, расходы, валюту капитала и возможные сценарии снижения стоимости актива.
материал подготовлен по данным "myfin.by"
|
