В квартире общей площадью 67,2 м.кв., 62,2 м.кв. принадлежат нам, а 5 м.кв. достались по завещанию чужому человеку. Он не прописан и у него есть свое жилье.
Мы обратились к нему, что готовы выплатить ему по рыночной стоимости цену за эти 5 кв. метров, но он отказался. В эту квартиру я его не пускаю, так как когда он проживал в данной квартире, им совершались противоправные действия на почве злоупотребления алкоголем. Как нам поступить, ведь мы хотели бы продать эту квартиру?
В соответствии со статьей 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.
Стоимость доли собственника в праве собственности на жилое помещение, подлежащая выплате, определяется соглашением всех участников долевой собственности; при отсутствии такого соглашения для определения стоимости доли суд вправе назначать экспертизу.
Получение собственником присужденной по решению суда денежной компенсации влечет утрату им права на долю в жилом помещении в соответствии с пунктом 5 статьи 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З.
При решении вопроса о том, является ли доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительной, суд принимает во внимание общую площадь жилого помещения и размер доли собственника.
Наличие или отсутствие у собственника существенного интереса к жилому помещению суд определяет в каждом конкретном случае с учетом размера доли участника общей собственности в жилом помещении, обеспеченности его другим жильем и других обстоятельств. Если суд придет к выводу, что доля собственника в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена, но участник долевой собственности имеет существенный интерес в этом жилом помещении, то он не может быть лишен доли в праве собственности на жилое помещение по основаниям пункта 4 статьи 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З.
Таким образом, если второй собственник отказывается продать Вам свою долю, то Вам необходимо в судебном порядке пытаться решить данный вопрос. Если суд признает долю второго собственника незначительной, что он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю Вам с выплатой ему компенсации. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Соответственно, впоследствии Вы свободно сможете продать всю квартиру.
Если же в судебном порядке Вам не удастся выкупить долю, то продать всю квартиру без его согласия Вы не сможете. Вы можете продать свою долю с соблюдением статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З.
В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований пункта 1 статьи 249 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, может быть установлен способ такого извещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течении десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следует отметить, что нередко в целях обхода требований статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли под видом дарения постороннему лицу фактически совершается продажа доли. При доказанности, что в действительности была совершена возмездная сделка, применяются правила пункта 2 статьи 171 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З о притворной сделке. Притворная сделка - сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в данном случае - дарение, признается ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. В данном случае речь будет идти о сделке, которая требует соблюдения требований о преимущественном праве покупки, поскольку имело место возмездное отчуждение постороннему лицу. |
