Коммерческое долевое строительство в Минске меняет правила игры: новые площадки — преимущественно для УКСов. Рынок жилищного строительства Минска вступает в новый этап. Коммерческое долевое строительство в привычном формате постепенно уходит в прошлое: частным компаниям больше не предоставляют новые городские площадки на прежних условиях, а реализация уже начатых проектов продолжается в рамках переходного периода.
Об этом заявила председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева. По ее словам, в столице остаются отдельные объекты, которые коммерческие застройщики начали несколько лет назад, а также крупный проект «Северный Берег». После завершения этих строек новые площадки в городе будут выделяться преимущественно коммунальным предприятиям — управлениям капитального строительства.
 Почему коммерческая модель меняется
В течение многих лет частные компании активно участвовали в жилищном строительстве Минска. Они приобретали земельные участки, в том числе через аукционы, привлекали средства граждан по договорам долевого строительства и реализовывали квартиры еще на этапе возведения домов.
Такая модель позволяла застройщикам быстро запускать масштабные проекты, а покупателям — приобретать жилье по относительно доступной цене на ранних стадиях строительства. Однако одновременно она была связана с определенными рисками. Дольщики фактически финансировали будущий объект, а конечный результат зависел от финансового состояния компании, темпов продаж, стоимости строительных материалов и соблюдения сроков.
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы снизить риски граждан и сделать механизм финансирования более защищенным. Одно из ключевых требований касается размера прибыли коммерческого застройщика. Если компания хочет привлекать деньги граждан по договорам долевого строительства, ее прибыль ограничивается пятью процентами.
Иными словами, коммерческому застройщику предлагается выбрать одну из двух моделей:
- привлечь средства дольщиков и работать с ограниченной прибылью;
- отказаться от долевого финансирования, построить объект за собственные или заемные средства, а затем продавать готовые квартиры без установленного ограничения по прибыли.
Для бизнеса это принципиально меняет экономику проектов. Строительная компания должна заранее оценить свои финансовые возможности, стоимость кредитования, сроки реализации и потенциальный спрос. Если раньше значительную часть расходов можно было покрыть за счет средств будущих владельцев квартир, то теперь при строительстве без привлечения дольщиков застройщику придется самостоятельно финансировать проект до его завершения.
Какие объекты продолжат строить
Несмотря на прекращение выдачи новых площадок коммерческим компаниям, рынок не остановится мгновенно. В Минске еще остаются проекты, которые были согласованы, проданы на аукционах или запущены в прежние годы.
Ирина Гонтарева отметила, что город будет достраивать объекты, получившие разрешения или права на реализацию примерно четыре-пять лет назад. Речь идет о крупных проектах, которые находятся на разных стадиях завершения. Часть из них уже активно строится, другие проходят финальные процедуры согласования, подключения к инженерным сетям и ввода в эксплуатацию.
Таким образом, некоторое время на рынке еще будут появляться предложения от коммерческих застройщиков. Однако это преимущественно не новые проекты, а продолжение ранее начатых строек. Покупателям важно учитывать данный фактор: наличие коммерческого жилого комплекса в продаже не означает, что компания получила новую площадку недавно. Во многих случаях речь идет о проекте, стартовавшем несколько лет назад.
Отдельно среди крупных объектов упоминается многофункциональный район «Северный Берег». Проект является масштабным и рассчитан на поэтапное развитие территории. Его реализация будет продолжаться независимо от постепенного отказа города от прежней модели массовой передачи площадок частным застройщикам.
Почему новые участки передают коммунальным предприятиям
В дальнейшем городские территории под жилищное строительство будут преимущественно предоставляться коммунальным организациям — УКСам. Такая схема позволяет органам власти напрямую контролировать сроки, стоимость и параметры строительства.
Коммунальный заказчик работает в рамках утвержденных программ и обязан учитывать городские потребности: объем социального жилья, развитие инфраструктуры, строительство школ, детских садов, поликлиник и объектов транспортной доступности. Это отличает его от коммерческой компании, для которой основными ориентирами являются рентабельность проекта, скорость продаж и размер прибыли.
Передача участков коммунальным предприятиям также дает возможность более последовательно планировать развитие районов. Земля рассматривается не как отдельный объект для возведения нескольких домов, а как элемент комплексной городской застройки. Одновременно с жилыми зданиями должны появляться дороги, инженерные сети, социальные учреждения, благоустроенные территории и места для отдыха.
Защита дольщиков станет более формальной
Одним из главных преимуществ новой системы власти называют усиление гарантий для граждан. При строительстве коммунальных объектов договоры долевого строительства должны сопровождаться специальным счетом заказчика.
Средства, поступающие на этот счет, нельзя использовать на цели, не связанные с конкретным строительным проектом. Деньги дольщиков должны направляться исключительно на возведение соответствующего объекта, оплату необходимых работ, приобретение материалов и выполнение обязательств, предусмотренных проектной документацией.
Такой механизм призван исключить ситуацию, при которой средства одного жилого комплекса используются для финансирования другого проекта, погашения сторонних долгов или покрытия текущих расходов компании. Отдельный счет делает движение денег более прозрачным и позволяет контролировать их целевое использование.
Для будущих владельцев квартир это означает дополнительную защиту. Однако покупателям все равно необходимо внимательно изучать договор, проверять разрешительные документы, сроки строительства, наличие проектной декларации и информацию о заказчике.
Что изменится для коммерческих застройщиков
Для частных компаний новые правила означают рост финансовой нагрузки и снижение привлекательности отдельных проектов. Строительство за собственные средства требует значительного капитала. Застройщику приходится заранее оплачивать землю, проектирование, строительные работы, материалы, подключение к сетям и обслуживание кредитов.
При этом продавать квартиры можно будет только после завершения строительства либо на его финальной стадии, если компания не привлекает деньги граждан через механизм долевого участия. Это увеличивает срок возврата вложений и повышает зависимость бизнеса от банковского финансирования.
Ограничение прибыли пятью процентами также может сделать некоторые проекты экономически невыгодными. Особенно это касается объектов на дорогих площадках, территорий со сложными инженерными условиями и крупных районов, где строительство социальной инфраструктуры требует значительных расходов.
При этом говорить о полном исчезновении коммерческого строительства преждевременно. Частные компании могут продолжать работать, но их деятельность будет происходить в иной правовой и финансовой среде.
Мнение эксперта: коммерческое строительство не исчезнет
 Независимый эксперт в сфере жилой недвижимости Наталья Литовская отмечает, что новые правила не означают полного отказа от участия бизнеса в строительстве жилья.
По ее оценке, коммерческие стройки продолжатся, однако новые проекты будут запускаться уже с учетом измененного законодательства. Главный вопрос будет заключаться в способе финансирования.
Застройщик, который хочет использовать деньги дольщиков, должен будет согласиться на ограничение прибыли. Если же компания рассчитывает получить более высокий финансовый результат, она обязана сначала построить объект, а уже после этого продавать квартиры.
Такая система фактически разделяет рынок на два сегмента.
- Первый — проекты с привлечением средств граждан и ограниченной доходностью застройщика.
- Второй — объекты, возведенные за счет собственных или заемных ресурсов, где цена формируется с учетом всех затрат и рыночной маржи.
Для покупателей это может означать сокращение числа предложений на ранних стадиях строительства. Квартиры в новых коммерческих проектах, скорее всего, будут появляться уже ближе к завершению работ. При этом их стоимость может оказаться выше, поскольку в цену будут заложены расходы на кредитование и финансирование строительства за счет средств самого застройщика.
Возможные последствия для цен на квартиры
Изменение модели строительства способно повлиять на стоимость жилья в Минске. На цену будут воздействовать сразу несколько факторов.
- Во-первых, возрастет финансовая нагрузка на застройщиков. Если компания не может использовать деньги дольщиков, ей придется компенсировать стоимость кредитов и собственных инвестиций через конечную цену квартир.
- Во-вторых, может сократиться количество новых предложений на рынке. При ограниченном предложении и стабильном спросе цены обычно получают дополнительную поддержку.
- В-третьих, усилится роль государственных и коммунальных программ. Если город будет активно строить жилье через УКСы, это поможет сдерживать дефицит объектов и поддерживать определенный объем предложения.
- В-четвертых, покупатели могут чаще выбирать готовые квартиры на вторичном рынке. При этом стоимость таких объектов будет зависеть от расположения, состояния жилья, инфраструктуры и общей ситуации в экономике.
Точного и одинакового для всех районов сценария ожидать не стоит. В одних локациях цены могут расти из-за дефицита новостроек, в других — сохраняться стабильными благодаря масштабному коммунальному строительству.
Конец прежней модели, но не рынка новостроек
Ситуация в Минске показывает, что рынок жилищного строительства не исчезает, а перестраивается. Коммерческие компании больше не смогут рассчитывать на свободное получение новых городских площадок и привычное финансирование через дольщиков. Их проекты будут реализовываться либо в рамках ранее полученных прав, либо по новым правилам.
Город делает ставку на коммунальное строительство, целевое использование средств и усиление контроля за проектами. Коммерческий сектор, в свою очередь, должен адаптироваться к ограничению прибыли или переходить на модель строительства за собственный счет.
Для граждан главным результатом реформы должна стать большая защищенность вложений. Средства дольщиков будут привязаны к конкретному объекту, а строительство — проходить под более жестким контролем.
При этом покупателям не стоит ожидать полного исчезновения частных застройщиков. Коммерческие проекты продолжат появляться, но станут более дорогими, осторожными в запуске и, вероятно, будут чаще выходить на рынок уже с высокой степенью готовности.
Минск постепенно отказывается от прежней схемы, при которой частная компания получала площадку, привлекала средства граждан и формировала прибыль в процессе строительства. На смену ей приходит система с более четким разделением ответственности: коммунальные предприятия строят в рамках городских программ, а коммерческие застройщики выбирают между ограниченной прибылью при долевом финансировании и полным финансированием объекта до его продажи.
материал подготовлен по данным «officelife.by»
|
