Рынок коммерческой недвижимости Минска продолжает демонстрировать устойчивость и постепенно восстанавливаться после периода экономической неопределенности. В первом полугодии инвесторы вложили в объекты коммерческого назначения около 100 млн долларов. Основной интерес по-прежнему сосредоточен на торговой и складской недвижимости.
Эксперты отмечают, что спрос поддерживается сразу несколькими факторами: ростом потребительской активности, развитием малого и среднего бизнеса, расширением логистической инфраструктуры и ограниченным предложением качественных объектов. При этом рынок постепенно готовится к появлению новых крупных площадей, которые могут заметно изменить конкурентную среду в ближайшие годы.
 Инвестиции: интерес к коммерческим объектам остается высоким
Коммерческая недвижимость традиционно воспринимается инвесторами как инструмент сохранения капитала и получения регулярного дохода. В условиях нестабильности финансовых рынков помещения, которые можно сдавать в аренду или использовать для ведения бизнеса, сохраняют привлекательность благодаря материальной основе и возможности формирования постоянного денежного потока.
Около 100 млн долларов инвестиций, направленных в коммерческие объекты Минска в первом полугодии, свидетельствуют о том, что участники рынка сохраняют доверие к этому сегменту.
Наибольшим спросом пользуются объекты, способные приносить доход уже в краткосрочной перспективе. Это могут быть действующие магазины, офисы с арендаторами, помещения на первых этажах жилых домов, склады и производственные площадки с удобным подъездом.
Рост розничного товарооборота поддерживает торговую недвижимость
Одним из главных факторов развития торговой недвижимости остается увеличение потребительского спроса. В январе — июле текущего года розничный товарооборот вырос на 8,1%. Этот показатель указывает на расширение покупательской активности и одновременно подтверждает способность торговых объектов генерировать выручку.
Для владельцев коммерческих помещений рост товарооборота означает повышение привлекательности торговых площадей. Магазины, торговые павильоны, помещения под услуги и объекты общественного питания получают больше возможностей для формирования стабильного арендного потока.
Спрос на качественные торговые помещения усиливается не только со стороны крупных компаний, но и со стороны локального бизнеса. Небольшие магазины, аптеки, пункты выдачи заказов, кофейни, салоны красоты и сервисные предприятия стремятся располагаться ближе к потенциальному клиенту.
Сделки с торговыми объектами достигли максимума за несколько лет
По данным Национального кадастрового агентства, количество сделок с объектами торговли в первом полугодии достигло максимального уровня с 2022 года. Это свидетельствует о повышении деловой активности и росте интереса к торговой недвижимости как со стороны инвесторов, так и со стороны предпринимателей.
Увеличение числа сделок происходит на фоне постепенного роста цен, который наблюдается в отдельных сегментах. Собственники торговых объектов, учитывая повышенный спрос, стали активнее пересматривать стоимость продажи и аренды. Однако фактические цены, по которым заключаются сделки, в целом остаются стабильными.
Такая ситуация показывает, что рынок пока развивается без резкого перегрева. Разница между заявленными и реальными ценами может объясняться тем, что продавцы ориентируются на высокий спрос, но покупатели по-прежнему внимательно оценивают окупаемость объектов и не готовы существенно переплачивать.
Магазины шаговой доступности
Отдельного внимания заслуживает сегмент магазинов шаговой доступности. В таких объектах размещаются продуктовые магазины, аптеки, небольшие торговые точки, пункты выдачи заказов и предприятия сферы услуг.
Цены на магазины шаговой доступности растут умеренно и устойчиво. Их привлекательность связана с тем, что они ориентированы на регулярный повседневный спрос. Даже при изменении потребительского поведения люди продолжают приобретать продукты, лекарства и товары первой необходимости рядом с домом.
При этом важную роль играет конкретная локация. Помещение в густонаселенном районе с хорошей видимостью и удобным входом зачастую оказывается привлекательнее крупного объекта, расположенного на периферии или в зоне с низким пешеходным трафиком.
Офисная недвижимость: стабильные ставки и новые форматы спроса
В первом полугодии на рынке офисной недвижимости Минска было заключено 225 сделок. Этот объем говорит о том, что офисный сегмент сохраняет активность, несмотря на изменения в организации труда и распространение гибридного формата занятости.
Средние ставки аренды офисов в Минске распределяются следующим образом:
- класс B1 — около 50 рублей за квадратный метр;
- классы B2 и D — примерно 37–38 рублей за квадратный метр;
- класс C — около 34 рублей за квадратный метр;
- класс E — около 20 рублей за квадратный метр.
В целом ставки аренды остаются стабильными. Это означает, что рынок пока не демонстрирует резких скачков стоимости, а арендаторы и собственники находят баланс между уровнем расходов и качеством предлагаемых помещений.
Первые этажи жилых домов становятся универсальным коммерческим форматом
Наиболее заметный рост ставок наблюдается в сегменте офисов, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов. Такие помещения востребованы благодаря универсальности использования.
В отличие от классического офиса в бизнес-центре, объект на первом этаже жилого дома может применяться не только для размещения сотрудников. Он также подходит для работы с посетителями и оказания различных услуг.
Для арендаторов важны отдельный вход, возможность размещения вывески, высокая видимость и близость к жилой аудитории. Предприниматель получает доступ к постоянному потоку потенциальных клиентов, проживающих в соседних домах.
Складская и производственная недвижимость: высокий спрос при ограниченном предложении
В первом полугодии в сегменте складской и производственной недвижимости было заключено 51 сделка. Несмотря на сравнительно небольшое количество операций, спрос на такую инфраструктуру остается высоким.
Однако активность на этом рынке сдерживает низкая вакантность. Качественных складов и производственных объектов, соответствующих современным требованиям, недостаточно. Поэтому потенциальные арендаторы часто сталкиваются с ограниченным выбором, а инвесторы — с высокой стоимостью входа.
Наибольший интерес представляют склады классов A и B. Они обеспечивают более эффективное использование площади, позволяют автоматизировать операции и соответствуют требованиям крупных арендаторов.
Новое строительство может увеличить предложение
В 2026–2027 годах на рынке коммерческой недвижимости ожидается появление сотен тысяч квадратных метров новых площадей. Реализация крупных проектов способна существенно расширить предложение в торговом, офисном и складском сегментах.
По оценкам аналитиков консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл», в Минске могут появиться новые склады классов A и B общей площадью более 330 тыс. квадратных метров.
Выход такого объема площадей будет иметь несколько последствий. С одной стороны, арендаторы получат более широкий выбор и смогут подбирать объекты, соответствующие конкретным требованиям бизнеса. С другой — собственникам существующих объектов придется активнее конкурировать за клиентов.
Перспективы рынка коммерческой недвижимости Минска
В ближайшие годы рынок Минска, вероятно, продолжит развиваться по нескольким направлениям.
- Во-первых, сохранится спрос на торговые объекты в густонаселенных районах и на помещения для повседневных услуг. Рост розничного товарооборота создает благоприятные условия для развития магазинов, пунктов выдачи, предприятий питания и сервисных компаний.
- Во-вторых, офисный сегмент будет постепенно адаптироваться к гибридному формату работы. Это может повысить спрос на небольшие офисы, помещения с гибкой планировкой, коворкинги и объекты, совмещающие рабочие зоны с сервисной инфраструктурой.
- В-третьих, наиболее заметные изменения ожидаются в складской и производственной недвижимости. Появление новых логистических комплексов должно частично компенсировать дефицит качественных площадей и создать условия для расширения бизнеса.
- В-четвертых, возрастет значение многофункциональных объектов. Проекты, объединяющие торговлю, офисы, услуги, общественное питание и логистику, смогут лучше адаптироваться к изменению спроса.
Вывод
- Рынок коммерческой недвижимости Минска сохраняет инвестиционную привлекательность. В первом полугодии в объекты коммерческого назначения было вложено около 100 млн долларов, а высокий спрос наблюдался сразу в нескольких сегментах.
- Торговая недвижимость получает поддержку благодаря росту розничного товарооборота на 8,1%. Количество сделок с торговыми объектами достигло максимума с 2022 года, хотя фактические цены пока остаются относительно стабильными. Особенно устойчиво развивается сегмент магазинов шаговой доступности.
- Офисный рынок демонстрирует стабильные арендные ставки и активность сделок. Дополнительный спрос формируется на помещения первых этажей жилых домов, которые подходят не только для офисной работы, но и для оказания услуг населению.
- В складском и производственном сегменте сохраняется дефицит качественных площадей. В перспективе ситуацию могут изменить новые проекты, включая более 330 тыс. квадратных метров складов классов A и B, которые ожидаются в 2026–2027 годах.
Главным фактором дальнейшего развития станет соотношение спроса и нового предложения. Для инвесторов наиболее перспективными останутся объекты с удачной локацией, современной инфраструктурой, возможностью гибкого использования и понятной экономикой. Именно такие помещения будут лучше защищены от конкуренции и сохранят высокую востребованность в условиях изменения рынка.
материал подготовлен по данным «Экономической газеты»
|
