Рынок торговой недвижимости Минска по итогам первого полугодия продемонстрировал заметное оживление. Количество сделок с магазинами и другими торговыми объектами достигло максимального значения среди аналогичных периодов начиная с 2022 года. При этом рост активности не привел к резкому скачку фактических цен: средние цены предложений продолжают увеличиваться, а цены уже состоявшихся сделок в большинстве сегментов остаются относительно стабильными.
Такая ситуация говорит о постепенном восстановлении интереса к ретейлу. Покупатели возвращаются на рынок, однако принимают решения осторожно, ориентируясь не только на расположение объекта, но и на его доходность, формат арендаторов, проходимость и перспективы конкретного района.
 Около 200 сделок за шесть месяцев
За первые шесть месяцев в Минске было заключено около 200 сделок с торговой недвижимостью. Это максимальный показатель для первого полугодия за последние несколько лет. Для сравнения: с 2022 года рынок переживал периоды снижения активности, когда потенциальные покупатели занимали выжидательную позицию, а собственники не всегда были готовы корректировать стоимость объектов.
Рост числа сделок можно объяснить несколькими факторами:
- восстановлением потребительского спроса;
- адаптацией бизнеса к новым экономическим условиям;
- развитием жилых районов и появлением новых локальных центров притяжения;
- интересом инвесторов к объектам с понятной арендной моделью;
- увеличением предложения магазинов небольшого и среднего формата.
В отличие от крупных торговых центров, небольшие магазины и помещения на первых этажах жилых домов зачастую проще приобрести, сдать в аренду или адаптировать под нужды конкретного бизнеса. Поэтому именно такие объекты сегодня формируют значительную часть рынка.
Ретейл занял 27% рынка коммерческой недвижимости
Общий объем сделок на рынке коммерческой недвижимости Минска за первое полугодие составил 102,3 млн долларов. На торговую недвижимость пришлось 27% всех вложенных средств.
В прошлом году торговая недвижимость впервые за три года уступила лидерство офисам. На ретейл пришлось 38% рынка, тогда как офисный сегмент привлек 44% вложений. Ранее торговые площади стабильно занимали первое место по объему инвестиций.
Предложение дорожает быстрее, чем реальные сделки
Одной из ключевых особенностей текущего периода стало расхождение между ценами предложений и фактическими ценами сделок. Собственники постепенно повышают заявленную стоимость коммерческих помещений.
В целом цены совершенных сделок остаются стабильными. Это означает, что рынок пока не перешел в фазу стремительного удорожания. Собственники могут рассчитывать на более высокую цену, но реальный покупатель готов платить больше только за объект с понятными преимуществами: хорошей локацией, устойчивым арендатором, высокой проходимостью и приемлемыми эксплуатационными расходами.
Какие магазины пользуются наибольшим спросом
Наиболее заметный рост цен наблюдается в двух сегментах:
- магазины шаговой доступности;
- магазины, расположенные в жилых домах новых районов.
На каждый из этих классов пришлось примерно по трети всех проданных торговых объектов. Таким образом, совокупно они сформировали значительную долю рынка.
Почему цены сделок остаются стабильными
Несмотря на увеличение цен предложений, фактические сделки не демонстрируют резкого роста. Такая устойчивость объясняется балансом интересов продавцов и покупателей.
Собственники хотят компенсировать инфляционные издержки и получить максимальную отдачу от объекта. Покупатели, напротив, оценивают будущую доходность и стараются не переплачивать. Если заявленная цена заметно снижает срок окупаемости, инвестор может отказаться от покупки или предложить дисконт.
Аренда: средняя ставка составила 50,8 рубля за квадратный метр
Средняя арендная ставка на торговые объекты без разделения по классам составила 50,8 рубля за 1 кв. м.
Этот показатель является усредненным: реальная ставка может значительно отличаться в зависимости от района, типа объекта и его характеристик. Помещения на центральных улицах, возле транспортных узлов и в местах с высокой пешеходной активностью традиционно стоят дороже. Объекты в спальных районах или на территориях с недостаточным трафиком могут сдаваться дешевле.
Конкуренция с офисной недвижимостью
Офисный сегмент в последние периоды демонстрирует более высокую инвестиционную активность. В прошлом году на него пришлось 44% объема рынка коммерческой недвижимости против 38% у ретейла.
Офисы привлекают инвесторов стабильным спросом со стороны компаний, возможностью заключать долгосрочные договоры и относительно понятной моделью эксплуатации. Однако торговая недвижимость обладает собственными преимуществами.
Перспективы рынка торговой недвижимости Минска
В ближайшей перспективе рынок, вероятно, сохранит умеренную активность. Резкий скачок цен маловероятен, поскольку покупатели продолжают внимательно оценивать доходность и срок окупаемости. При этом качественные объекты в востребованных районах могут и дальше дорожать быстрее среднего уровня.
материал подготовлен по данным «nca.by»
|
