Коммерческая недвижимость охватывает широкий спектр объектов – от торговых помещений до офисов разных форматов. Как менялся рынок в 2025, что изменилось в поведении арендаторов и какие сценарии развития ждут рынок в 2026 году? Об этом рассказала Маргарита Шилова, директор «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».
Готовые решения, сервис и гибкость
 Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости?
– Вакантность в качественных офисах возвращается к нормальным значениям, а в торговле – остается на привычном уровне. В фокусе арендаторов – готовые решения, сервис и гибкость.
Общий сток офисных площадей в Минске к концу 2025 года оценивается в 1,126 млн кв. м. Единственным новым проектом, пополнившим предложение в этом году, стал бизнес-центр «Левада», выведший на рынок более 19 тыс. кв. м площадей.
– Начнем со ставок аренды. В III квартале 2025 года диапазон ставок в классе B1 сузился, среднее значение составило 11,5 евро/кв. м/мес. В классе B2 средняя ставка выросла на 25 %, до 10,3 евро/кв. м/мес., чему способствовало увеличение предложения компактных офисов до 100 кв. м.
Что касается вакантности. К концу года общий показатель вырос на 0,8 п. п., до 12,8 %, в основном за счет ввода БЦ «Левада». При этом рынок демонстрирует устойчивость: пик вакантности в 23 % пройден в середине 2023 года. Сегодня уровень в 12,8 % близок к естественному, что позволяет говорить о завершении фазы перенасыщения для качественного сегмента. Однако внутри сегментов ситуация различается: в B1 вакантность составляет 16,2% в связи с вводом нового объекта, а в B2 – всего 9%.
По итогам трех кварталов 2025 года количество сделок с площадями от 500 кв. м сократилось по сравнению с 2024 годом, однако выросла их общая стоимость и, как следствие, средняя цена за квадратный метр.
Окончательные итоги будут подведены по завершении IV квартала, традиционно активного для рынка, пишет myfin.by.
– 2025 год стал «годом переездов». Крупные сделки влияли на ставки и вакантность. Утвердились два ключевых тренда:
- Требование «под ключ».Арендаторы всё чаще отказываются от самостоятельного ремонта, предпочитая готовые решения или опцию «ремонт по запросу», которую теперь предлагают крупные арендодатели.
- Гибридная модель. Работа 2–3 дня в офисе стала нормой, что трансформирует спрос: меньше стандартных рабочих мест, больше переговорных, коворкинг-зон и пространств для неформального общения.
Наиболее востребованы офисы в хорошей локации с качественным ремонтом. Всё большее значение приобретают репутация арендодателя, готового к диалогу и гибкости, а также спектр предоставляемых услуг. При этом рынок испытывает дефицит по-настоящему гибких и сервисных офисных форматов.
– Главным событием года стало открытие для покупателей ТЦ «АвиаМолл» (введен в 2024 году). Также в конце года ожидается открытие для посетителей введенного ТЦ «4 сезона» и выход в Минск сетевого DIY-ретейлера с проектом ТЦ «БИЛД».
Вакантность в крупноформатной торговой недвижимости Минска по итогам трех кварталов 2025 года составляет 8,5 %, что является здоровым показателем для рынка. Арендные ставки остаются стабильными.
Тренды
- развитие локальных и национальных брендов на фоне стабильного присутствия международных операторов;
- синергия онлайн и офлайн: интернет-магазины выходят в офлайн;
- рекордная сделка. На рынке зафиксирован рекорд цены – торговый объект на ул. Лученка продан по 2476 долларов за кв. м (общая площадь 1020 кв. м).
Ставки аренды
– Для офисов: после отмены валютного эквивалента остается актуальным вопрос индексации ставок. Наиболее распространена модель с фиксацией цены в белорусских рублях с правом арендодателя на односторонний пересмотр. Также используются ИПЦ, базовая величина или собственные формулы арендодателей.
Для торговли: набирает популярность (но пока не доминирует) модель с привязкой арендной платы к проценту от товарооборота.
Прогноз по пунктам
- Рост предложения. В ближайшие годы в офисной недвижимости мы можем получить увеличение стока на почти 19%, а в торговой – на 10%. Это произойдет за счет ввода объектов, которые находятся в высокой степени готовности, и объектов, ранее поставленных на паузу и вновь активизировавших работы. Также на рынок выйдут офисные и торговые площади в составе многофункциональных центров, например, таких, как «Газпром Центр», Sigma и других.
- Стабильность ставок. Резких изменений в уровне арендных ставок в ближайший год не ожидается.
- Эволюция спроса. Арендные отношения всё больше будут строиться на принципах качества сервиса и договорной гибкости. Так, в офисной недвижимости будет расти запрос на дополнительные услуги и сервисы, что может стимулировать развитие гибких форматов (коворкинги, сервисные офисы). В торговой недвижимости арендаторы всё больше обращают внимание на представленность торговых объектов, их уникальность и конкурентные преимущества.
- Дополнительные пространства. В торговле продолжится тренд на усиление развлекательной и гастрономической составляющей, а в бизнес-центрах – гибкие и сервисные офисы.
- Зеленый тренд. На рынке зарождается, но пока слабо представлен тренд на внедрение ESG-принципов и зеленых технологий в коммерческой недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости Минска приближается к фазе зрелости, и основные изменения перейдут в структуру: по классам качества, форматам и размерам. Период резких колебаний сменяется этапом консолидации, где ключевыми факторами успеха становятся качество пространства, уровень сервиса и способность участников рынка к партнерскому диалогу.
|
