Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости Беларуси

Анализ рынка коммерческой недвижимости во 2 квартале текущего года представила консалтинговая компания «Коллиерз».

Торговые центры

С начала года рынок торговой недвижимости увеличился на 2,6% и перевалил за 1,5 млн квадратных метров. Вакантность объектов по-прежнему небольшая и находится на уровне 8%, однако каждый шестой торговый центр в Минске сейчас оказался на этапе спада, а более 60% объектов столкнулись или столкнутся с необходимостью обновления в ближайшие годы.

Сток торговых площадей, пригодных для аренды, прибавил в II квартале 32,9 тыс. квадратных метров. Это произошло благодаря открытию ТРЦ «Червенский». До конца года ожидается ввод еще 87 тыс. квадратных метров площадей (это ТРЦ Prizma и AviaMall, а также увеличение площади ТРЦ «Титан» после реконструкции).

• На рынке сохранился баланс спроса и предложения, арендные ставки в еврономинале не изменились по сравнению с I кварталом и составляют от 12 до 60 евро за «квадрат».
• Вакантность составляет 8%, больше всего свободных площадей в устаревших ТЦ. Речь об объектах, которые появились в начале 2000-х и предлагали боксы начинающим предпринимателям, - «Паркинг», «Европа», «Импульс», «Зеркало».
• Было заключено три сделки, самая крупная из которых - покупка «Кволити Фуд» у Госкомимущества 13 объектов сети Mak.by за 20,2 млн долларов.

Аналитики КОЛЛИЕРЗ обращают внимание, что торговая недвижимость претерпевает быстрые изменения. По подсчетам экспертов, каждый шестой торговый центр в столице сейчас оказался на этапе спада. Так, в Минске насчитывается 18 ТРЦ старше 20 лет и еще 21 объект построен 15-19 лет назад.

- В ближайшем будущем ожидается дальнейшее усиление конкуренции, что потребует от девелоперов повышения ценности своих объектов через ремонт, ребрендинг, реконцепцию или полноценный редевелопмент, - говорят аналитики КОЛЛИЕРЗ.

Кстати, некоторые ТЦ уже обратили внимание на этот тренд, что подтверждает реконструкция и реконцепция Expobel, Galileo, «Титана», расширение GreenCity.

Офисы

На рынке офисной недвижимости Минска закрепился тренд, сформированный в I квартале 2024 года: вакантность снижается, арендные ставки идут вверх, а количество сделок купли-продажи заметно выросло. Это говорит о том, что этот сегмент коммерческой недвижимости адаптировался к новым реалиям, а до конца года восстановительный рост будет продолжаться.

Сейчас сток офисной недвижимости составляет 1071 тыс. кв. м, при этом в II квартале новых объектов на этом рынке не появилось.

• Среднее значение арендных ставок выросло на 3% за квартал: до 10,2 евро в месяц за квадратный метр в объектах класса В1 и 7,2 евро - для класса В2. Аналитики КОЛЛИЕРЗ отмечают факты, когда девелоперы повышали ставку предыдущих двух лет при пролонгации договоров.
• Вакантность снизилась за II квартал на 3% и сейчас составляет 14%.
• Заметно выросло число сделок купли-продажи на этом рынке. В II квартале их было семь на общую сумму 4,7 млн долларов. При этом самой крупной стала покупка РРБ-Банком у застройщика «Арэса Сервис» административного помещения на Логойском тракте, 15/4, площадью 562 кв. м за 853 тыс. долларов. Всего же банк купил у этого застройщика объектов на сумму 1,6 млн. долларов.

По наблюдениям аналитиков КОЛЛИЕРЗ, в офисной недвижимости Минска начали устанавливаться новые стандарты арендных отношений, «которые все более соответствуют развитым рынкам». В частности, собственники переформатируют помещения под запрос арендаторов, а девелоперы выполняют чистовую отделку и содействуют в предоставлении мебели.

- Крупные арендные сделки IT-компаний и ретейлеров положительно сказываются на снижении вакантности и являются маркером оживления рынка в целом, - говорят в компании КОЛЛИЕРЗ и прогнозируют, что до конца года можно ожидать дальнейшего восстановительного роста ставок и стабилизации вакантности на уровне 10-12%.

Складская недвижимость

Подъем рынка производственно-складской недвижимости (I&L) Минского региона, основанный на высоком спросе и росте ставок второй половины 2023 года, закончился. Сейчас спрос во многом формируют ротационные процессы, а арендные ставки начали снижаться.

Сток качественной I&L-недвижимости в Минском регионе (столица плюс 25 км от МКАД) составляет 1637 тыс. кв. м. С начала года в этом сегменте коммерческой недвижимости не было введено ни одного нового объекта, однако до конца года ожидается появление новых площадей на 150-170 тыс. кв. м (логистический центр Wildberries, который уже начали строить, ИЦ «NeoПарк» и 2-я локация Минского технопарка).

• Спрос в основном формируют ротационные процессы: смена локации на более удобную, поиск выгодных условий, а также оптимизация арендуемой площади (уменьшение, увеличение или консолидация разрозненных площадей в единой локации). Но раньше, отмечают в КОЛЛИЕРЗ, это касалось небольших помещений (до 4 тыс. «квадратов»), а теперь - крупных объектов (10-30 тыс. «квадратов»).
• За II квартал средние арендные ставки снизились в классе В на 14%, в классе А - на 16% и составляют 4-7 евро за «квадрат». При этом самые низкие ставки - на большие площади (от 10 тыс. кв. м), которые совсем недавно были недоступны на рынке.
• Вакантность выросла до 3,5% (на 2,5 п.п.) и продолжает расти, сдержать этот процесс не смогла даже крупная арендная сделка на 14 тыс. кв. м с участием OZON.
• Количество сделок купли-продажи в сегменте производственно-складской недвижимости растет. Самой крупной по площади и сумме стала покупка «Первой аккумуляторной компанией» складского комплекса в Колодищах (3,9 млн долларов за 11,2 тыс. кв. м). Также, как писал Office Life раньше, компания «молочника» Савчука за 2,1 млн долларов купила низкотемпературный комплекс Havi Logistics (это логистический партнер McDonald’s) в районе Сухарево. Эта сделка претендует на рекорд по цене квадратного метра - 1,8 тыс долларов).

Аналитики КОЛЛИЕРЗ прогнозируют, что в ближайшей перспективе вакантность вырастет минимум до 4%, а арендные ставки снизятся до 4-6 евро за метр в месяц.

officelife.media