На конференции, организованной компанией "Коллиерз Интернешнл Консалтинг", прозвучала пугающая цифра: 23% офисных площадей в Минске вакантны. И хотя это проблема не только Беларуси, у нас она проявилась сильнее, так как главные "поглотители" этих десятков тысяч "квадратов" - IT-компании - покинули страну.
Вакантность выше озвучиваемой
Tochka.by поговорила с Виталием Синицким, собственником компании "Сигмаполюс", которая занимается строительством коммерческих объектов в столице уже 21 год.
"Думаю, что в реальности эта цифра [пустующих офисных площадей - Tochka.by] даже выше: собственники некоторых бизнес-центров и отданных под офисы помещений не говорят всей правды", - пояснил эксперт.
Он также добавил, что если в секторе торговой недвижимости все относительно неплохо, а в складах - даже хорошо, то на офисы спрос продолжит падать.
"И я пока не понимаю, что с этим делать", - заявил Синицкий.
Отметим, что ранее в разговоре с корреспондентом портала партнер и исполнительный директор консалтинговой компании NAIBelarus Андрей Алешкин также отмечал, что в III квартале текущего года на рынке офисной недвижимости негативные тенденции последних полутора лет продолжились.
И хотя в мае белорусская экономика оттолкнулась от дна и стала расти в годовом выражении, этот рост, постепенно набравший внушительную скорость, никак не отразился на рынке офисов.
Что по итогам полугодия, что по результатам трех кварталов улучшения не просматривается: вакантность остается очень высокой и не падает, а даже растет. Пока сектор далек от того, чтобы начать "всплывать": на фоне проблем с заполняемостью арендные ставки ползут вниз.
Скупят ли все иностранцы?
Собственники минских бизнес-центров могли столкнуться с серьезными проблемами еще и потому, что осенью прошлого года власти приняли решение отвязать ставки аренды от евро и перевести их в "рублевую зону".
Само это решение не ударило по кошельку собственников наотмашь, но вот обвал белорусского рубля отправил их доходы в нокаут. Судите сами: чуть больше чем за год евро подорожал с Br2,35-2,39 (курс начала октября 2022-го) до Br3,36-3,40 (курс начала ноября 2023-го) - на 40%.
То есть в случае, если арендная ставка в рублях осталась той же, то владельцы БЦ потеряли значительную часть своих доходов. А учитывая возрастающую вакантность - даже больше.
Понятно, что стороны заранее обговаривали такие риски и в допсоглашениях прописывали увеличение стоимости аренды в рублях. Но ни один арендатор не согласится на пересмотр условий договора с повышением ставки почти в полтора раза.
Выходит, что девелоперы и собственники офисных площадей поставлены сейчас в непростое положение. Не воспользуются ли этим "инвесторы с Востока"?
"Не думаю, что следует ожидать прихода россиян, которые скупят объекты по дешевке: до сих пор никто из них (хотя не скрою, что интерес проявляется) ничего в Минске не купил. Да, они хотят купить "даром", из расчета 5-7-летней окупаемости объекта. Но это нереально низкие предложения", - рассказал Виталий Синицкий.
По словам одного из крупнейших белорусских девелоперов, это фантастические условия, так как сегодня "и 12 лет - хорошо". При том, что в Москве никто о 5-7-летнем сроке окупаемости речи не ведет.
"Но они хотят именно 5 или 7 - зачем им 10, как дома? Получат ли они желаемые условия, однозначно сказать не могу, все дело в договоренностях. Собственников объектов - с арендаторами, банками, а при их отсутствии - уже и с потенциальными покупателями из России. Ведь рынок неоднороден, и положение у хозяев БЦ разное", - пояснил Синицкий.
Зачем нужны зеленые технологии
В Минске долгое время не вводятся в эксплуатацию практически готовые бизнес-центры, а сроки завершения строительства других знаковых объектов переносятся.
Это логично: видя проблемы коллег или ощущая их на собственном кармане, застройщики не торопятся сдавать в эксплуатацию БЦ и начинать платить налог на недвижимость и прочие подати.
Тем не менее компания "Сигмаполюс", которая возвела МФК "Титан", БЦ "Орлан", ТЦ "Трюм" и другие, свои объекты достраивает.
Один из них, многофункциональный комплекс "Призма" на Партизанском проспекте, скоро будет введен в строй.
Второй, МФК "Сигма" на Немиге, также активно растет после некоторой паузы.
Причем "Призма" будет необычным (не по форме, а по содержанию) объектом.
"Хотелось сделать что-то новое, необычное, чего в Минске не было. Пытались сертифицировать оба объекта по зеленой технологии, то, чего на этапе строительства нет в стране ни у одного объекта, но в результате событий в Украине американцы отказались сотрудничать в этой части. Но мы сделали проект и по нему пытаемся построить это здание", - рассказал Синицкий.
Он решил взяться за столь необычную задачу с прицелом на будущее. Проектироваться "Призма" начала в 2019 году, и ее делали под возможный приход крутых западных компаний или развитие белорусских. Потому что тот же Google не заезжает в офис, если тот не соответствует зеленым технологиям.
Взлетит ли "Авиа Молл"?
Что касается рынка торговой недвижимости, то не секрет, что сегодня в Минске много ТЦ. И в ближайшее время станет еще больше: еще раньше "Призмы", которая откроет свои двери во втором квартале 2024-го, будут наверняка сданы несколько объектов.
Собеседник Tochka.by не стал их оценивать, но отметил, что строящийся у одной из новых станций метро ТЦ "Авиа Молл", вероятно, не станет для города особенным объектом "с изюминкой".
"У меня было представление, что "Авиа Молл" станет таким ТЦ, после которого в Минске уже никто не возьмется за строительство больших торговых центров. Но, к сожалению, пока создается впечатление, что это будет заурядный ТЦ, только большого размера", - заявил девелопер.
А ведь строить новые ТЦ необходимо так, чтобы они выделялись на фоне возросшей конкуренции.
"Считаю, что в каждом строящемся торговом центре должна быть своя изюминка, которая заставит туда идти, во-первых, посетителей, а также потенциальных арендаторов: продавцов одежды, обуви, аксессуаров", - заявил Синицкий.
Что поможет выделиться
Собеседник рассказал, что та же "Призма", которую он отнес к категории небольших "районников", будет иметь свою "фишку": якорем там станет детский развлекательный центр, сопоставимого с которым в Беларуси нет.
Его площадь запланирована порядка 3000 м2, и принято принципиальное решение, что игровых автоматов там не будет - по крайней мере на первых порах.
Зато будет один входной билет, который позволит пользоваться батутами, комнатой ниндзя, различными горками, включая горку на ватрушках, скалодром и так далее. Не будет и ограничения по времени.
Такую идею Синицкий решил воплотить, проводя часы в очередях в минских детских центрах со своими маленькими детьми.
"Я сталкивался с вечными проблемами: сначала - зайти в него, потом найти столик, дождаться официанта с меню, а затем, сделав заказ, дождаться еду. На все уходило часа три", - поделился он своим опытом.
Поэтому в "Призме", в том числе и с учетом опыта "Титана", где торговый центр был небольшой, но работал за счет трафика именно детского центра, только детский лабиринт занимает около 800 м2, вместе с кафе, но без боулинга и прочего.
Специалист уверен: принимая решение что-либо строить, сейчас особенно необходимо тщательно продумать, чем этот объект будет выделяться среди конкурентов.
"Совет один - сегодня, прежде чем что-то строить (ТЦ, БЦ или МФК), нужно десять раз подумать. Я занимаюсь строительством с 2002 года и скажу, что сегодня самая неопределенная ситуация. При том, что рынок относительно насыщен: есть масса объектов. К тому же политическая и экономическая ситуация оптимизма не вызывает", - подытожил Виталий Синицкий.
Подписывайтесь на наш новостной канал в Telegram
|
|
