Если охарактеризовать одной фразой, каким был ушедший 2022 год для рынка торговой недвижимости и самой розницы, то наилучшим образом подойдет: «Могло быть и хуже!». «И что греха таить, многие ждали, что оно так и будет, хуже. Однако, в итоге ситуацию можно обозначить емким словом: «Сносно». И даже неплохо».
 Так оценивает итоги прошлого года на рынке торговой недвижимости партнер и исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин, пишет belretail.by
Основные негативные факторы: сокращение динамики роста РТО, что влияло на выручку ритейлеров и уход с рынка ряда популярных международные бренды, которых в Беларуси и так было немного. К положительным моментам можно отнести то, что в сложных условиях и собственники, и арендаторы искали новые форматы работы и решения. Так, рынок и потребители познакомились с новыми явлениями, как, например, «концептуальные пространства» с представительством точек местных дизайнеров; форматом фуд-молла; открылись концептуально новые кинотеатры. И, главное, в этих условиях вводились новые крупные объекты, как в столице, так и регионах; совершались знаковые сделки купли/продажи, сделки M&A.
Предложение
В 2022 году, после полуторагодичного перерыва, на рынке торговой недвижимости Минска состоялся ввод крупных торговых объектов. До этого последний ввод состоялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»).
В июне 2022 года на ул. Рудобельской, 3 состоялось открытие ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса, включающего пристроенный паркинг, 33 тыс. кв. м. Название улицы Рудобельской практически неизвестно даже минчанам. Улица расположена в квартале, где строится ЖК «Малая родина», между улицами Кабушкина и Шишкина, рядом с 4-ой детской больницей. ТЦ рассчитан в т.ч. на население крупных жилых районов Серебрянка и Чижовка, а для жителей прилегающих кварталов это вообще единственный крупный современный объект, поскольку ближайший функционирующий ТЦ «Момо» отделен от локации крупной промзоной МАЗа. Специфика ТЦ Green Time - наличие эксплуатируемой крыши. Однако запланированная инфраструктура отдыха на крыше еще не была запущена, хотя это та «фишка», которую очень ждут в летнем сезоне местные посетители.
В самом конце 2022 года состоялось открытие второго крупного торгового объекта: ТРЦ Minsk City Mall. При этом реально начал функционировать только 1-ый этаж комплекса и то только супермаркет. Объект расположен в центре города, рядом с железнодорожным вокзалом. Его общая площадь составляет 47 тыс. кв. м, а арендная площадь после начала функционирования составит порядка 32 тыс. кв. м.
Как было отмечено выше, был введен в эксплуатацию крупный корпус современного крытого рынка на территории комплекса «Экспобел». Однако несмотря на то, что это очень крупный объект торговой недвижимости, площадью практически 34 тыс. кв. м, все же он специфический и ставить его в один ряд с ТЦ/ТРЦ не стоит. В новом корпусе предусмотрено размещение 1350 торговых павильонов (роллетов).
Значительно большее число проектов крупных торговых центров на конец 2022 года находилось в различной стадии реализации. Это два объекта-долгостроя с «непонятной судьбой» («Гулливер» и «Магнит Минска»); два объекта-долгостроя с высокой степенью строительной готовности (ТРЦ «Мега Парк» и «Галерея Сеница») и несколько строящихся крупных объектов, как, например, «Авиа Молл», МФК Prizma, ТЦ на месте Червенского рынка.
 Спрос
Спрос на протяжение всего 2022 года сохранялся умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходили во многих торговых центрах.
Что до помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде, все предложения, образовавшиеся в результате ротаций - все они в короткие сроки находили новых арендаторов. И даже в новых объектах, как в случае с ТРЦ Minsk City Mall, при фактическом отсутствии других арендаторов продовольственный якорь, супермаркет сети Green, открылся.
Можно отметить, что довольно успешно происходило заполнение площадей открывшегося в средине года ТЦ Green Time, где начали функционировать и новые магазины, и отделения банков. Правда, что касается этого объекта, очень многие помещения магазинов торговой галереи были распроданы в собственность. В результате в ТЦ появилось несколько десятков собственников торговых помещений, владеющих суммарно порядка 4,5 тыс. кв.м. площади торгового центра. Не давая оценки насколько это окажется эффективным в плане управления объектом в перспективе, на текущий момент это позволило ускорить процесс заполнения площадей: собственники, заплатив немалые деньги, были заинтересованы в скорейшем начале работы объектов.
Вакантность
Заметного роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не произошло даже в сложном по геополитическим причинам I-м полугодии 2022 г., поскольку умеренный спрос на торговые площади сохранялся, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера.
В последующие месяцы 2022 года можно говорить не только о снижении риска роста вакантности, но и о реальном ее сокращении. Прежде всего сократилось число свободных площадей, образованных за небольшой временной период в процессе ротаций. В частности, на такого типа площадях открывались упомянутые ранее «концептуальные пространства». Заполнялись также и те площади, с которых все-таки уходили международные бренды. Например, на площадях бывшего супермаркета JYSK в ТЦ «Гиппо» на ул. Горецкого открылся мебельный супермаркет сети «Ами Мебель». Площади после ухода того же JYSK в ТЦ «Горка Дом» оказались менее интересны арендаторам.
В конце лета/осенью временно, с целью распродажи запасов, снова открывались приостановившие с весны работу магазины H&M; были иные открытия в торговых центрах Минска; заполнялись площади нового объекта на рынке торговой недвижимости, ТЦ Green Time; значительную часть вакантных площадей в ТРЦ DiaMond City заняла ледовая арена DiaMond ICE; в ТРЦ Palazzo существенно сократились незанятые площади после открытия кинотеатров («mooon», «Синемариум»). Все это в целом способствовало снижению уровня текущей вакантности на рынке торговой недвижимости Минска.
Коммерческие условия
Анализируя рынок аренды в торговом сегменте в 2022 году, следует выделять ситуацию на начало года и в последующие периоды, включая переход на ставки в рублях.
В период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне характерном для конца 2021 года. С первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали пересматриваться и снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли со стороны арендаторов в период существенного снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3-3,2 рубля за 1 евро) на период до определения и стабилизации ситуации на рынке.
Уже с апреля пошла обратная тенденция: существенное укрепление рубля к евро, и ставки, номинированные в евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Собственники недвижимости оказались в несколько худшей ситуации, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды из-за укрепившегося рубля сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку РТО начал снижаться. По некоторым товарным группам существенно.
Но в целом ситуация на рынке аренды к средине года вышла на некое «плато». От подешевевшего евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могли, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров тоже не росла.
В период конца лета - начала осени сектор торговой недвижимости, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, был озадачен отвязкой ставок от традиционного еврономинала и переходом на рублевые ставки. Собственники и девелоперы торговых объектов и проектов, а также арендаторы были в числе наиболее активных участников, кто выносил на рассмотрение различные варианты оптимального и безболезненного перехода от традиционного еврономинала на рублевые ставки арендной платы.
Между тем именно торговому сегменту было проще переходить на рублевые ставки, поскольку в секторе уже не первый год широко практикуется применение привязки арендной платы к проценту от товарооборота или гибридная ставка, когда есть небольшой зафиксированный уровень плюс процент от выручки.
В целом если ориентироваться на уровень ставок в переводе на фиксированную ставку, размер устанавливался исходя от действовавшего еврономинала на момент перехода в пересчете ориентировочно ≈ 2,6 рубля за Евро.
Были отдельные случаи установки нехарактерного для рынка курсового перехода, когда, например, собственники площадей проинформировали арендаторов, что ставка отныне - экс-еврономинал умноженный на 4. И хотите принимайте, хотите освобождайте помещения. Но это относилось только к отдельным объектам на рынке, имеющим лист ожидания, и в отношении небольших помещений в прикассовой зоне популярных гипермаркетов. Основная масса арендодателей просто не могла позволить такого ценового диктата в нынешней ситуации.
Тенденции
- Падение розничного товарооборота замедлится, есть предпосылки к тому, чтобы со II-го квартала 2023 года динамика вернулась к положительной;
- На этом фоне прекратится снижение выручки ритейлеров;
- Стабилизируется рынок аренды в целом. Рынок полностью приспособится к работе в условиях отвязки от еврономинала;
- Вакантность стабилизируется, закрытий образца 2022 года не будет, но и активность игроков рынка в плане новой аренды не будет высокой. Наиболее вероятен сценарий с эпизодическими открытиями новых розничных объектов;
- Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным;
- Собственники и дальше продолжат поиск новых идей уровня «концептуальных пространств», «центров национальных товаров», как это было в прошедший период.
|
