Белорусский рынок недвижимости переживает один из наиболее заметных периодов перемен за последние два десятилетия. На ситуацию влияют не только экономические факторы, такие как инфляция, доходы населения и доступность кредитования, но и масштабные изменения в регулировании риэлтерской деятельности. В результате рынок столкнулся с одновременным сокращением предложения, снижением числа сделок и изменением поведения как покупателей, так и продавцов.
 Свою оценку текущей ситуации дал директор старейшего белорусского агентства недвижимости «БелЦТН» и председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. Поводом для разговора стал 35-летний юбилей агентства, однако затронутые вопросы имеют значение для всех участников рынка: собственников квартир, покупателей, инвесторов, застройщиков и риэлтерских компаний.
Новый этап для риэлтерской отрасли
По словам Николая Простолупова, почти за 20 лет работы в сфере риэлтерских услуг рынок не сталкивался с настолько радикальными изменениями, какие произошли в 2026 году после вступления в силу закона «О риэлтерской деятельности».
Одним из наиболее заметных нововведений стала ликвидация класса «агентов». Ранее именно агенты выполняли значительную часть практической работы по сопровождению сделок, взаимодействию с клиентами и подготовке объектов. Изменение статуса специалистов потребовало перестройки всей системы работы агентств.
Кроме того, отрасль столкнулась с переаттестацией специалистов. Для риэлтеров это означает необходимость подтверждать квалификацию и соответствовать новым профессиональным требованиям. Для компаний — дополнительные организационные расходы, кадровые сложности и необходимость адаптировать внутренние процессы.
На фоне реформы произошло и другое, на первый взгляд, противоречивое явление: число риэлтерских компаний за два года увеличилось почти на три десятка. При этом количество сделок заметно сократилось. Таким образом, участники рынка вынуждены конкурировать за меньшее число клиентов и объектов.
Эта совокупность факторов и сформировала нынешнюю турбулентность в отрасли. Рынок меняется не только количественно, но и качественно: пересматриваются модели работы, требования к специалистам, роль агентств в сделке и подходы клиентов к выбору риэлтерских услуг.
Предложение квартир в Минске сокращается
Одним из ключевых показателей состояния рынка является количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Минска.
По данным, приведенным Николаем Простолуповым:
- в 2023 году на рынке предлагалось около 9 000 квартир;
- в 2025 году — примерно 6 000 объектов;
- в 2026 году — около 4 500 квартир.
Таким образом, за несколько лет объем предложения сократился вдвое. Для рынка недвижимости это серьезное изменение, поскольку именно соотношение спроса и предложения во многом определяет динамику цен и скорость проведения сделок.
Снижение числа объектов может объясняться несколькими причинами. Часть собственников предпочитает отложить продажу, рассчитывая на дальнейшее повышение стоимости квартир. Другие продавцы не готовы снижать цену до уровня, по которому реально найти покупателя. Некоторые владельцы недвижимости занимают выжидательную позицию из-за экономической неопределенности и изменений в законодательстве.
Есть и более глубокий фактор: многие потенциальные продавцы одновременно являются покупателями. Чтобы приобрести новую квартиру, им сначала необходимо реализовать имеющееся жилье. Если они не уверены в сроках продажи или в возможности выгодно провести обмен, то предпочитают временно не выходить на рынок.
Сокращение предложения не всегда означает рост активности. В условиях, когда покупателей становится меньше, часть квартир может длительное время оставаться в экспозиции, несмотря на ограниченное количество доступных вариантов.
Покупательская активность снижается
За первые восемь месяцев 2026 года количество сделок уменьшилось примерно на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Этот показатель свидетельствует о снижении покупательской активности.
На поведение покупателей влияет сразу несколько обстоятельств.
Высокая стоимость квартир
Даже при замедлении роста цен жилье остается значительной финансовой нагрузкой для большинства семей. Покупка квартиры требует накоплений, привлечения кредита или продажи другого объекта недвижимости. Если стоимость жилья растет быстрее доходов населения, потенциальные покупатели вынуждены откладывать решение.
Осторожность и ожидание
В период изменений люди чаще занимают выжидательную позицию. Покупатели надеются, что цены начнут снижаться или продавцы станут более уступчивыми. Продавцы, в свою очередь, рассчитывают на сохранение прежней динамики и не всегда готовы оперативно корректировать стоимость.
Такая разнонаправленность ожиданий приводит к сокращению числа сделок. Покупатель и продавец могут быть заинтересованы в сделке, но не находить приемлемую для обеих сторон цену.
Ограниченная доступность финансирования
Ипотечное кредитование и другие финансовые инструменты остаются важным фактором спроса. При высокой стоимости заемных средств потенциальные покупатели откладывают приобретение или выбирают более дешевый объект. Некоторые семьи уменьшают площадь квартиры, рассматривают менее престижные районы или переносят покупку на несколько лет.
Изменения в работе риэлтеров
Реформа отрасли также влияет на скорость и удобство проведения сделок. Переаттестация специалистов, изменение ролей внутри агентств и перестройка бизнес-процессов требуют времени. Пока рынок адаптируется к новым правилам, часть клиентов может отказаться от срочной покупки или продажи.
 Что будет с ценами до конца 2026 года
При снижении числа сделок и уменьшении покупательского спроса рассчитывать на прежние темпы роста цен, скорее всего, не приходится.
Николай Простолупов прогнозирует, что к концу 2026 года темпы подорожания квартир замедлятся и будут находиться в пределах общей инфляции по стране — ориентировочно на уровне 4,5–5%.
Это означает, что рынок, вероятно, перейдет от активного роста к более спокойной динамике. При этом речь не обязательно идет о снижении номинальных цен. Квартира может продолжать дорожать в денежном выражении, но рост будет значительно менее заметным, чем ранее.
Важно различать несколько показателей:
- номинальная цена — сумма, которую покупатель платит за объект;
- реальная цена — стоимость с учетом инфляции;
- рыночная стоимость — цена, по которой квартиру действительно можно продать за разумный срок.
Если стоимость жилья увеличивается примерно на уровень инфляции, это означает фактическую стабилизацию рынка. В таком случае недвижимость не приносит значительного реального прироста стоимости, а лишь сохраняет часть своей покупательной ценности.
Почему продавцам придется корректировать ожидания
В периоды активного роста собственники нередко ориентируются на объявления с максимально высокой ценой. Однако цена в объявлении и реальная цена сделки — не одно и то же.
При снижении спроса покупатели получают больше возможностей для выбора и начинают внимательнее сравнивать объекты.
Квартиры с очевидными преимуществами могут сохранять высокую стоимость. Но объекты с завышенной ценой, недостатками или сложными документами будут продаваться дольше. В отдельных случаях собственникам придется пересматривать первоначальные ожидания и снижать цену, чтобы выйти на реального покупателя.
Именно поэтому средняя цена предложения может оставаться высокой, тогда как фактические цены сделок будут расти медленнее или даже снижаться.
Прогноз на 2027 год
Наиболее важная часть прогноза касается следующего года. По мнению Николая Простолупова, в 2027 году положительная динамика цен на недвижимость, скорее всего, сменится отрицательной.
Иными словами, рынок может перейти к снижению стоимости квартир. Однако характер этого снижения будет зависеть от целого ряда условий:
- уровня доходов населения;
- доступности кредитования;
- инфляции;
- ситуации на рынке труда;
- количества новых объектов;
- активности инвесторов;
- государственной жилищной политики;
- способности продавцов адаптироваться к изменившемуся спросу.
Если покупательская активность продолжит снижаться, а продавцы не станут быстро корректировать цены, рынок может столкнуться с увеличением сроков экспозиции. Квартиры будут дольше находиться в продаже, а реальные сделки будут заключаться преимущественно по объектам с обоснованной стоимостью.
Вероятнее всего, снижение не будет одинаковым для всей недвижимости. Наиболее устойчивыми могут оказаться:
- квартиры в районах с развитой инфраструктурой;
- небольшие ликвидные объекты;
- жилье рядом с транспортными узлами;
- квартиры в домах с хорошим техническим состоянием;
- объекты, полностью готовые к сделке.
Сильнее рискуют подешеветь квартиры с завышенной стоимостью, устаревшим ремонтом, неудобной планировкой, проблемными документами или расположением в районах с низким спросом.
Рынок входит в фазу переоценки
Ситуация 2026 года показывает, что белорусский рынок недвижимости вступил в период переоценки. Сокращение предложения не привело к ускорению роста цен, поскольку одновременно снизился спрос. При этом реформа риэлтерской отрасли изменила привычную структуру рынка и потребовала от компаний и специалистов адаптации к новым условиям.
По итогам года можно ожидать более умеренного роста стоимости квартир — примерно в пределах инфляции, на уровне 4,5–5%. А в 2027 году, согласно прогнозу Николая Простолупова, рынок может перейти к отрицательной динамике.
Главный вывод заключается в том, что недвижимость больше не выглядит активом, который автоматически и быстро дорожает. В ближайшей перспективе решающими факторами станут ликвидность конкретного объекта, финансовые возможности покупателей и реалистичность ценовых ожиданий продавцов. На смену ажиотажному спросу приходит более рациональный рынок, где каждая сделка требует тщательной оценки и взвешенного решения.
материал подготовлен по данным «realt.by»
|
