На столичном рынке жилой недвижимости весь 2025 год наблюдалась интересная ситуация: цены на квартиры активно росли, а предложений становилось все меньше.
На рынках первичного и вторичного жилья Минска в 2025 году наблюдались одни и те же тенденции. Во-первых, это уменьшение количества предложений, а во-вторых, рост цен.
Все это не сыграло на руку покупателям, но ситуацию немного выправили снизившийся курс доллара и ряд подешевевших кредитов на покупку недвижимости.
 С чем именно связаны эти тенденции и как они могут отразиться на рынке жилой недвижимости белорусской столицы в 2026 году, объяснил заместитель директора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев, пишет Sputnik.by.
На вторичном рынке жилья Минска за 11 месяцев 2025-го было совершено 15 300 сделок купли-продажи. По итогам года их количество, согласно прогнозам, возрастет до 16 800, так как в декабре традиционно объемы продаж увеличиваются.
"Для Минска это хороший показатель активного рынка. Эти объемы продаж даже выше, чем было совершено сделок во все доковидные годы, но несколько ниже, чем было в 2023 и 2024-м, которые считаются рекордными", - отметил Чернышев.
Например, по итогам 2024 года было зарегистрировано больше 20 тысяч сделок, а за 11 месяцев – 18 500. То есть за 2025 года количество совершенных сделок уменьшилось на 16% или на 2 600 квартир.
По сравнению с 2023 годом просадка по сделкам составила всего 6%, что примерно составляет одну тысячу квартир. Связано это с тем, что объемы продаж в 2023-м были не настолько большими.
"Почему произошла просадка продаж? На мой взгляд, основная причина заключается в том, что уменьшилось и продолжает уменьшаться количество покупателей, которым под силу приобрести жилье. Многие это связывают со снижением спроса, но это совсем не актуально для Минска", - сказал замдиректора.
Он пояснил, что в таком мегаполисе, как белорусская столица, куда стекаются люди не только со всей Беларуси, но и из других стран, в частности, из Российской Федерации, потребность в собственном жилье будет всегда.
"Эта потребность неисчерпаема в тех объемах, в которых проходят сделки. А среднемесячное количество сделок, проходящих по Минску, в этом году составляет 1 400", - добавил он.
Так что снижение количества сделок, по мнению Чернышева, является следствием роста цен и кредитов на вторичку. Ведь, если в 2024 году ставки по таким кредитам были чуть выше 15%, то в 2025-м – 18,5%.
Дополнительным фактором, повлиявшим на количество сделок, стало снижение ставок по кредитам на покупку новостроек у застройщиков, причем как на строящиеся квартиры, так и готовые. То есть часть покупателей обратили свое внимание на новое жилье.
Вместе с этим наблюдается и тренд на уменьшение предложений - на 20%. Если в начале года покупателям было доступно примерно 5 700 квартир, то сейчас этот показатель опустился до уровня 4 400. Особенно ощутимо сократилось количество выставленных на продажу однокомнатных квартир, а их доля в общем объеме сделок на вторичке составляет 40%.
 Причины роста цен
"Что касается роста цен на вторичном рынке, то за 11 месяцев по итогам сделок они выросли на 21%. Средняя цена квадратного метра в декабре 2024 года была 1 600 долларов за "квадрат", то сейчас – 1930", - сообщил Чернышев.
Во многом это произошло за счет роста цен на "молодые" квартиры (в домах постройки, начиная с 2000-х годов). Они не только "омолодили" рынок столичной вторички, но и в общем повлияли на цены.
"Кроме того, за неполный год на 18% подорожали "сталинки", но это не квартиры в отдаленных локациях Минска, а в тех домах, которые имеют историческую ценность", - добавил он.
Но если проанализировать общий рост цен, то он не настолько существенный, как кажется на первый взгляд.
"Да, квартиры подорожали на 21%, но на 16% снизился курс доллара – если в начале года доллар стоил 3,45 рублей, то сейчас 2,94. И если от показателя роста цен отнять снижение курса доллара, чтобы получить чистый рост цен, получится всего 5%", - пояснил собеседник агентства.
Во многом за счет активно снижающегося курса доллара так интенсивно росли цены на квартиры.
Что касается новостроек, то они подорожали еще больше - за 11 месяцев 2025 года рост составил 26%.
"Если продолжить тему новостроек, то стоит отметить, что количество предложений тоже уменьшилось, но несколько по другой причине. Рынок пополняется новыми жилыми комплексами, но в продаже остались только дома с премиальными квартирами и большого метража, которые продаются по высоким ценам. В то время как квартир бюджетного сегмента по доступным ценам, без притязательности на класс "премиум" или "комфорт +", сейчас очень ограниченное количество", - рассказал заместитель директора.
Из-за этого дефицита покупатели обратились к рынку вторички, где подобные предложения, наоборот, появились. Многие покупали такие квартиры с целью их последующей перепродажи.
"Но в 2026 году, я полагаю, крупные застройщики обрадуют нас новостями о строительстве новых жилых комплексов не премиум-класса", - добавил он.
Также эксперт по недвижимости полагает, что государство продолжит поддерживать застройщиков доступными кредитами, что тоже положительно скажется на количестве новых доступных квартир и увеличит объемы продаж.
"Возможно, будет повторение акции, как была у Беларусбанка, или же сохранятся привлекательные условия, которые сейчас предлагает Белинвестбанк (от 14,3% годовых) и Белагропомбанк (12,9% первые три года)", - полагает специалист.
Что будет дальше с ценами?
Покупателям становится все тяжелее реализовать свою потребность в покупке жилья, это видно и по снижению продаж у застройщиков, и по снижению количества сделок на вторичке.
"И если в 2025 году при таком росте цен было тяжело только покупателям, то в 2026-м при таком же раскладе тяжело будет продавцам и застройщикам. Потому что им придется столкнуться с действительно снижающимся спросом", - сказал Чернышев.
При этом эксперт полагает, что при условии сохранения обменного курса доллара, в январе и скорее всего в феврале небольшой рост цен продолжится. Возможен рост и в марте, но по инерции.
"Весной, даже несмотря на то, что это период всяческой активизации, возможно будет наблюдаться стабилизация цен. Выражаться она будет, в том, что продавцы станут охотнее идти на уступки по цене, а новые продавцы будут выставлять квартиры на продажу без существенной надбавки на торг", - отметил он.
Кроме того, строительство новых комплексов (даже если они появятся не в 2026-м, а в следующем году), в том числе позволит немного снизить накал цен на рынке за счет усилившейся конкуренции.
|
