 Июль не преподнес каких-то сюрпризов по цифрам сделок или ценам на рынке вторичной недвижимости, но мы на пороге самого интересного. Что будет с ценами на квартиры, рассказала Realt независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская.
Три месяца подряд, с мая, рынок находится практически на плато по количеству сделок - на 15% менее активный, чем тот же март.
Про «квартирный хапун» пора забывать, очередной всплеск активности покупателей случится нескоро. Рынок цикличный, пик прошли. Незначительное и неожиданное снижение ставок по ипотечным кредитам в июне дало в июле небольшой прирост цен, но не дало заметного прироста количества сделок. А это - явное доказательство, что покупатели уже который месяц на пределе своих финансовых возможностей.
Средняя цена квадратного метра в июле - почти 1800 долларов. Плюс 35 долларов к предыдущему месяцу. А это, как раз, и может быть отражением ставших на короткий срок чуть доступнее кредитов и стабильного доллара «по три».
Многие желающие улучшить жилищные условия, особенно очередники, понимали - понизили ставку ненадолго, доллар «по три» - тоже вряд ли навсегда - нужно успеть воспользоваться условной доступностью, несмотря на ценник «итого». Потому что может «итого» и снизится через полгодика на пару-пятерку тысяч долларов, но без кредитов своих накоплений все равно не будет хватать. И покупку придется отложить надолго.
 Факторы влияющие на цены в августе
На активность покупателей и цены влияют три основных фактора. Доходы населения (в валютном эквиваленте, так что курс доллара тоже важен), доступность кредитов и общие настроения.
С доходами населения, судя по официальной статистике, все хорошо - они подрастают. За курсом доллара - наблюдаем. Если он подрастет, соответственно, снизятся доходы населения в валюте.
С 13 августа ставки на приобретение вторички по «главному кредиту на вторичку», «Ипотека Экспресс» от Беларусбанка, выросли до 18,5% годовых - на общих основаниях, и до 16,5% для нуждающихся.
Ставки выше 18% годовых - уже запретительные. Сейчас четверть сделок на вторичном рынке проходит с привлечением кредита, можно ожидать - половина «кредитных» покупателей отодвинут планы по покупке квартиры «до просадки цен». Их доходов просто не хватит, чтобы получить нужную сумму от банка. Останутся только люди с высокими доходами и необходимостью докредитоваться на эквивалент 20-30 тысяч долларов.
Но на новостройки кредиты для всех пока по «терпимым» ставкам (в большинстве банков - до 17% годовых) - так что часть потенциальных покупателей вторички переориентируется на новое.
Ну и - люди по-прежнему видят в покупке квартиры единственный безрисковый и очень понятный вариант сбережения денег. Доходность от сдачи переоцененных сейчас квартир в аренду может и не высока, но в ближайшую пятилетку будет стабильна и точно выше процентов по банковским депозитам.
Прогноз на осень
Подросшие в августе ставки по кредитам на ценах по итогам августа, скорее всего, еще не скажутся. Рынок так быстро не перестраивается. Падение количества сделок на вторичке на 8-15% и начало снижения цен (минус 1-2%) можно ожидать в статистике сентября. Не августа.
Пока остается только наблюдать за двумя факторами - курсом доллара и народным оптимизмом.
Но не стоит забывать - даже резко взлетевший курс доллара не обрушит одномоментно ценник. Заметное, более 5%, снижение цен - процесс, занимающий не один месяц. Рынок у нас инертный, накопления на квартиру у людей еще есть. Даже при 900 сделках в месяц (бывали времена) ценник по инерции не снижался по 2-4 месяца.
|
