 Рынок недвижимости сейчас можно охарактеризовать, как горячий. Покупательская активность держится на по-прежнему доступных кредитах и снизившемся обменном курсе доллара. Но на фоне продолжающегося роста цен, на горизонте уже предел покупательской способности, и он скоро «упрется в потолок». О ситуации на рынке Myfin.by побеседовал с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андреем Чернышевым. Спрос на квартиры
Спрос на рынке новостроек и вторичном рынке сейчас высокий. На первичном рынке квартир откровенно не хватает, чем пользуются застройщики и стараются максимально поднять цены.
- Рынок очень горячий, но высокие цены начинают сбавлять его обороты. Сейчас сложно самостоятельно найти квартиру, подходящую по стоимости и желаемым параметрам. Поэтому в этот год мы наблюдаем увеличение потока покупателей, обращающихся именно за поиском нужной квартиры со всего рынка. По этой причине зачастую квартиры из нашей базы находят нового хозяина, даже не попадая в объявление. Например, в апреле 43% квартир по нашему агентству продавались за первые две недели. 2700 покупателей в нашей базе спроса ждут появление на рынке подходящих квартир.
Доллар вниз, что с ценами
Снижение курса доллара ведет к тому, что в переводе на белорусcкие рубли стоимость квартир снижается. Все это позволяет компенсировать для покупателей рост цен на жилье в долларах и рост ставок кредитов.
Сколько сделок
По итогам апреля ожидается около 1300 сделок по переходу права собственности на вторичном рынке и в готовых новостройках. Много это или мало? По сравнению с прошлым годом - существенное снижение. В апреле прошлого года на пике активности было более 2000, в среднем за месяц - 1650.
 - Предложений не хватает, цены растут, кредиты дорожают. Это влияет на спрос. Да, люди покупают, но покупатели уперлись в потолок по своим финансовым возможностям. Мы предупреждали об этом продавцов.
В ипотечном секторе нашего агентства мы рассчитываем для покупателей кредиты. И они начинают волноваться, видя суммы, которые должны ежемесячно платить за кредит и проценты по нему. Да и сами суммы кредитов растут. Например, ровно год назад средний размер кредита на покупку квартиры на вторичном рынке составлял 113 тыс. белорусских рублей, на сегодня - 131 тыс. А если разделить на годы и месяцы, то выплаты по кредитам будут весьма внушительными.
40% покупателей на вторичном рынке берут кредиты, и их надо тратить еще и на ремонт. Именно поэтому цены сделок на «уставшие» и требующие значительного ремонта квартиры уже показывают небольшой минус.
- Если покупатели ищут квартиры до 50 тыс. долларов в эквиваленте, то в феврале и марте таких квартир не было. А сейчас продавцы сильно «уставших» квартир стали понимать, что надо адекватно их оценивать, и они стали появляться на рынке. Но именно такие квартиры продаются, зачастую не попадая в рекламу.
Старый фонд
- Также намечен новый тренд относительно привлекательности квартир в центре города. Считалось, что выгодно покупать квартиры около Комаровского рынка, улицы Максима Богдановича, где довольно старый фонд. Сейчас средний возраст покупателей снизился. И даже если квартира оформляется на родителей, она в перспективе будет служить молодежи, и ее выбирают по другим критериям. Им интереснее квартиры в более современном доме. Например, в «Минск-Мире», в районе «Грушевки», «Петровщины» и других молодых комплексах города.
Новостройки
На нем предложение сужается, а цены выросли больше, чем на вторичном рынке. Если за последние 12 месяцев на вторичном рынке выросли на 15%, то в новостройках более чем на 20%.
- Мы раньше говорили, что если предложение на первичном рынке уменьшалось, то покупатели начинали смотреть на вторичный рынок. Сейчас, когда квартиры на «вторичке» стали необоснованно дорогими, наметилась обратная тенденция - покупатели рассуждают «я лучше добавлю и куплю действительно новое жилье».
До лета цены будут расти
Как считает эксперт, если курс доллара стабилизируется на текущем уровне и не будет расти, условия кредитования также не изменятся, то цены будут до лета двигаться вверх. Но при этом на фоне уже высоких цен, количество сделок может снижаться.
- Рынок недвижимости инертный, он не сразу реагирует на какие-то обвалы или рост. И то, что мы прогнозировали и о чем говорили осенью, сейчас начинает проявляться на практике. Сегодня продавцам стоит учитывать, что чем быстрее продашь квартиру, тем выгоднее будет ее цена. Правило продажи - успеть сделать ее до конца лета, потому что платежеспособного спроса будет все меньше. Чем раньше продадите, тем меньше надо будет потом делать скидку.
По словам Андрей Чернышева, самым лучшим временем для продаж стала осень прошлого года - цены хоть и были немного меньше, но зато покупатели были более платежеспособные. С начала же текущего года цены понемногу росли, но на квартиры наиболее ухоженные, с ремонтом, с возможностью сразу заехать и жить, не думая о том, сколько еще надо вложить в ремонт.
|
