 В начале 2025 года на рынке жилой недвижимости Минска по-прежнему наблюдался стабильный спрос: в январе было совершено 1050 сделок, в феврале - 1400. Впрочем, как и раньше, люди активно покупали и продавали.
За два полных месяца доллар успел прилично подешеветь, а кредиты - подорожать. Но приостановки роста цен, который прогнозировался еще в конце прошлого года, не случилось. Наоборот - в этом году квартиры уже успели подскочить в стоимости на 2,5%, пишет Sputnik.by.
Кредиты "отсекают" покупателей
Беспрерывная активность на рынке жилья в Минске наблюдалась с 2017 года. Высокий спрос подпитывали кредиты и демократичные ставки по ним. Восемь лет назад доллар стоил 2 рубля, сейчас 3,2 - а квартиры как покупались хорошо, так и продолжают раскупаться.
Долгое время этому способствовали доступные проценты по кредитам. В ноябре прошлого года они повысились на 1-2%. В феврале уже 2025-го банки подняли ставки для очередников (нуждающихся в улучшении жилищных условий) с 12,5 до 14,5% (если приобретать у застройщика) и до 15% (если на вторичке).
Но и это еще не все. В конце февраля Нацбанк поднял расчетные величины стандартного риска, которые указывают условный предел процентных ставок для банков. Финансисты и экономисты начали прогнозировать: возможно увеличение ставок по кредитам в коммерческих банках. При этом ожидалось, что Беларусбанк, который является наиболее востребованным в получении жилищных кредитов, это не коснется.
Но не тут-то было: 10 марта крупнейший банк страны поднял ставку по популярной жилищной ипотеке до 18,18%. Это касается тех, кто приобретает квартиры на вторичке - то есть абсолютного большинства покупателей на рынке. Такие проценты эксперт называет "отсекающими", поскольку многим тянуть кредиты по таким ставкам будет уже очень сложно.
 - Одно дело ставка, которая влияет на ежемесячные платежи. Но есть вторая сторона монеты - это условия, которым должен соответствовать кредитополучатель: совокупный доход, кредитная история и так далее. Отсюда следует, что кредиты стали не только дорогими, но и труднодоступными, - констатирует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.
Квартир мало, и они дорогие
Купить жилые "квадраты" в Минске с каждым годом становится все сложнее - это факт. Предложение на рынке сузилось до рекордно низкого уровня. Сейчас к продаже предлагается 139 новостроек, в большинстве из них лишь остатки квартир: это либо дорогие первые-вторые этажи, либо просторные жилплощади на крайних уровнях - тоже недешевые.
На вторичном рынке жилья ситуация чуть получше - 6700 квартир, и это уже зона дефицита. С начала года объем предложения уменьшился на 300 квартир. Мало того, что выбор сейчас относительно небольшой, многие квартиры сильно переоценены, считает аналитик.
- Если разделить количество условных покупателей на число предлагаемых к продаже квартир, вроде бы выбор получается нормальный. Если начать искать, вроде бы тоже есть варианты. Но чтобы они подходили под бюджет и соответствовали своей рыночной стоимости - здесь сложность. Потому что зачастую продавцы, конечно, переоценивают. Естественно, плох тот продавец, который не хочет продать дороже, но всему есть предел, - отмечает собеседник.
По его словам, зачастую квартиры, предлагаемые к продаже, находятся в "уставшем" состоянии. И даже такие варианты, порой не отвечающие требованиям покупателей, продаются не всегда по разумной цене.
- В январе была даже такая тенденция, что покупатели переориентировались с однокомнатных квартир на двушки, поскольку однушки были уж совсем уставшие и дорогие. Проще было добавить из последних сил и купить двухкомнатную, - обращает внимание представитель агентства недвижимости.
Цены почти рекордные
По итогам февраля 2025-го средняя цена квадратного метра на минской вторичке составила 1630 долларов. Пик стоимости был зафиксирован в октябре 2013-го, когда наблюдалась повышенная покупательная способность - 1730 долларов.
С начала года квартиры подорожали на 2,5%, а до повторения рекорда не хватает еще 6%. Эксперт не исключает, что в течение этого года цены могут догнать исторический показатель. Но при таких ставках кредитования и обменном курсе доллара это уже будет последний рывок цен, считает он. Напомним, за 2024-й вторичка подорожала на 14%.
Если прогнозировать максимальный уровень цен, нужно сопоставлять и величину обменного курса доллара, напрямую влияющую как на стоимость квартир, так и на покупательную способность в принципе. Исторически сложилось, что стоимость недвижимости формируется в американской валюте, а сделки совершаются в белорусских рублях. Например, в октябре 2013-го средняя цена квадратного метра проданных на минской вторичке квартир составляла максимальные 1730 USD, при этом доллар стоил менее 10 тысяч - в деноминированных получается 0,90+ BYN. Таким образом, в пересчете на национальную валюту это было 1557 деноминированных рублей.
Сейчас же цена за бывшие в употреблении квадратные метры составляет 1630 долларов, но при этом "американец" стоит уже 3,2 BYN, что уже равняется 5216 белорусским рублям, или +235% к показателю октября 2013 года. По сути, именно на столько для покупателей подорожали квартиры - в то время как средняя зарплата по Минску увеличилась в долларах только на 37% (с 768 до 1055 долларов).
В такой ситуации нынешние цены можно объективно считать уже очень высокими, и они имеют место быть только по причине дорожающих, но все еще доступных кредитов.
- В связи с тем, что подорожали кредиты и в разы увеличилась стоимость квадратного метра, мы можем просто не дотянуть до пикового показателя 2013-го. По сути, уже четвертый месяц идет речь о том, что покупательская способность уперлась в потолок, и цены скоро пойдут вниз, - комментирует Андрей Чернышев.
В ожидании лета
Исходя из складывающихся реалий на минском рынке жилья, рост стоимости должен полностью остановиться к лету, прогнозирует специалист, и тогда начнется стагнация. Если подорожают доллар и кредиты (или банки вовсе перестанут их выдавать), что еще больше ограничит покупателей, начнется процесс снижения цен из-за падения спроса.
- Тут даже прогнозов не надо - ситуация именно так и будет развиваться. То есть приостановка цен в течение нескольких месяцев, и потом либо их стабилизация и "болтание" на одном уровне, либо, если станет ухудшаться ситуация с долларом и кредитами, цены постепенно пойдут вниз, - поясняет аналитик.
О том, что стоимость квадратных метров на вторичке зачастую необоснованно завышена, говорит и тот факт, что средняя скидка в рамках сделок составляет 3,5%. Далеко не все покупатели могут приобретать жилье по текущим ценам и резонно предлагают торг. Многие продавцы идут навстречу.
Еще из интересного: кредитами для покупки квартиры пользуются 38% покупателей. Средняя сумма заемного капитала составляет 121 000 белорусских рублей (38 000 долларов), за год она выросла на 9 тысяч рублей. Люди вынужденно стали брать больше из-за подорожания квадратных метров и самих кредитов.
 Цены в новостройках растут на глазах
Первичный рынок Минска - это совсем другая реальность. Цены здесь диктуют застройщики, и фактически каждый день они могут меняться. По словам собеседника, многие покупатели уверены в том, что "завтра-послезавтра" или после выхода нового дома жилье подешевеет. Но они сильно заблуждаются.
- Не будет дешевле! Сколько раз мы повторяли за последний год: нужно брать то, что есть в наличии, по сегодняшним ценам. Потому что цены на новостройки в этом году бьют какие-то немыслимые рекорды. По тому же "Минск-Миру" - уже второй месяц подряд практически еженедельно на 50-100 евро поднимается стоимость квадратного метра. Только за февраль было три увеличения - плюс 150 евро, - информирует он.
Это касается и других жилых комплексов: "Дубравинского", "Левады", "Новой Боровой"… Потенциальным покупателям стоит снять розовые очки и перестать надеяться, что новые дома, которые сдадут через полгода-год, будут дешевле.
- Потому что сегодня квартиры в практически достроенном доме, и квартиры в доме, который только через полгода выйдет в продажу на стадии первого этажа, могут быть практически одинаковые по стоимости, - уверяет эксперт.
По его наблюдениям, покупатели могут месяцами ходить и выбирать квартиру в новом доме, при том, что деньги у них есть на руках. Но их не совсем устраивает цена, расположение, этажность или еще что-то. Но в итоге они покупают именно то, что было изначально в наличии, но уже дороже на несколько тысяч долларов.
- Реальность такова, что следующий дом будет еще дороже, и это все растянется на год-два, и все это время вам придется жить в арендной квартире или с тещей и тремя детьми в однушке, - утрирует Чернышев.
Ошибки покупателей
Большинство сделок на минской вторичке цепочные: сначала продается старая квартира, затем покупается новая. Приобретателей со всей нужной суммой на руках - единицы. И рассчитывать на то, что вашу квартиру купит такой человек, не стоит.
- Покупатели порой делают ошибки. Они сначала ищут квартиру, заключают устную сделку с продавцом и только после этого выставляют на продажу свою. И поскольку все хотят продать как можно дороже, сделки растягиваются на месяцы, - рассказывает Чернышев.
Таким покупателям эксперт предлагает воспользоваться следующим пошаговым планом:
- сначала определиться с реальной стоимостью своей квартиры, но сравнить не с другими похожими объявлениями (желаниями продавцов), а с ценами реальных сделок (возможностями покупателей);
- выяснить, какую сумму кредита можно получить в каждом из банков (может отличаться), учитывая собственные финансовые возможности. Упростить процедуру можно, обратившись в ипотечный центр агентства недвижимости, где в одном месте могут рассчитать по каждому из банков;
- сразу же выставить квартиру на продажу, но без большой надбавки на торг (не более 2-3%);
- параллельно искать новую квартиру.
- Еще раз напомню, что большинство сделок у нас цепочные. То есть если вы покупаете у кого-то, кому-то тоже надо купить что-то взамен. И вот такие цепочки могут складываться из шести-семи-восьми звеньев. И скажу объективно, что без помощи какого-либо агентства здесь будет очень сложно, - подмечает эксперт.
|
