Ноябрь стал переломным моментом для рынка. Рост курса доллара на 5%, высокие цены на жилье и повышение ставок по кредитам значительно снизили покупательскую способность. В декабре было зарегистрировано около 1 400 сделок - это не только один из самых низких месячных показателей года, но и достаточно скромный результат для декабря.
Доля готовых новостроек, проданных застройщиками на вторичном рынке в декабре, также снизилась - до скромных 5% в общем объеме сделок. Эти цифры демонстрируют общее снижение активности, которое начинает формировать новые тенденции на рынке.
На фоне высокого спроса объем квартир, выставленных на продажу, сокращался на протяжении девяти месяцев подряд. Однако в конце года предложение начало понемногу восстанавливаться. Конкуренция среди продавцов усиливается, что может постепенно приведет к восстановлению баланса между спросом и предложением. В результате продавцы, чувствуя снижение покупательского интереса, будут готовы к более гибким условиям в процессе торга.
Высокая активность рынка привела к существенному подорожанию жилья в городе. Средний прирост цен за 2024 год составил 14%, а, по итогам года, средняя стоимость квадратного метра жилья достигла 1590 долларов. Хотя это не рекорд для столицы, такая динамика в современных экономических условиях может стать предвестником стагнации.
Наибольший рост цен зафиксирован в сегментах малогабаритных квартир, студий и жилья с ремонтом в современных каркасно-блочных домах. Подорожание коснулось всех типов недвижимости, но именно эти категории стали лидерами рынка.
Покупатели продолжают активно интересоваться как готовыми к проживанию квартирами, так и недвижимостью, требующей ремонта. Однако условия торга сейчас меняются. Продавцам квартир, нуждающихся в значительных вложениях, стоит закладывать снижение стоимости уже на этапе переговоров с потенциальным покупателем. В то же время квартиры с качественным и свежим ремонтом остаются в цене. Их стоимость в ближайшие месяцы вряд ли будет снижаться.
Прогноз на ближайший год
О тенденциях и прогнозах рассказал основатель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.
Общая рекомендация такова: если вы покупаете квартиру для себя, не откладывайте этот момент, но и не сильно спешите. Сейчас для покупателя наступает действительно золотая пора. Ипотека пока еще остается доступной, количество предложений только растет. В такое время можно спокойно, без ажиотажа рассматривать разные варианты, выбирать, думать, советоваться со специалистами и не бояться, что продавец поднимет цену или квартира быстро исчезнет из продажи.
Думаю, что в этом году вряд ли прибавит в стоимости бюджетное жилье - возможны как плюс, так и минус 1-2%. Несмотря на то, что в 2024-м этот дешевый сегмент вырос всего на 11%, а средний рост по рынку составил 14%.
Минчане всё активнее стремятся менять квартиры от бабушек-дедушек на более современные форматы. К тому же, жилье в хрущевках или панельных девятиэтажках 80-х годов требует больших вложений - замены окон, обновления коммуникаций, масштабного ремонта.
Да, бывает, что и в домах, построенных в 70-90-х годах прошлого века, можно найти квартиру класса «комфорт» - с современной отделкой, с нормальным двором и подъездом после капремонта, с удобной локацией. Такие варианты, конечно, будут более привлекательными. Отмечу, что за прошлый год квартиры класса «комфорт» выросли в стоимости на 15%. Такого потенциала для роста в этом году мы не видим.
Что касается класса «комфорт плюс» (квартиры в современных домах с огороженной дворовой территорией, подземной парковкой, благоустройством), то стоимость жилья в этой категории если и вырастет, то также незначительно. На мой взгляд, свои возможности для роста «комфорт плюс», как и «комфорт», исчерпали за предыдущий год - «комфорт плюс» вырос на 20%. При этом дешеветь такие квартиры в этом году точно не будут. Падения цен ни продавцам, ни покупателям ожидать не стоит.
А вот сегмент элитного жилья пока еще недооценен. Его сложно структурировать, поскольку тут есть и большие квартиры, и жилье в каких-то особых локациях, и таунхаусы, и коттеджи. За прошлый год этот сегмент подорожал на 4-5%. Но думаю, что некоторые объекты еще прибавят в цене. На мой взгляд, именно в элитке мы еще почувствуем отложенный спрос.
Средние цены совершаемых сделок, по данным Агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА»
материал подготовлен по данным агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА»
