Начиная с пандемии делать любые прогнозы приходится с постоянной оговоркой «если не появится очередной черный лебедь». Независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская составила для Office Life три варианта развития событий на рынке жилья на будущий год на основе трех разных вводных.
 Есть постоянные факторы, которые влияют на цены на квартиры: предложение, платежеспособный спрос (доходы населения в валютном эквиваленте), доступность кредитов, общественные настроения.
При всех сценариях дефицита предложения не предвидится. Старый жилфонд выходит в продажу по естественным причинам - те, кто получал квартиры при СССР, давно пенсионного возраста, прямые наследники в большинстве своем уже с отдельным жильем. И продают наследство, чтобы построить что-то более свежее для себя или своих детей.
Строительство не сокращается, на рынке ежегодно появляется 10-15 тыс. новых квартир. Да и государственные и коммерческие застройщики склоняются в сторону строительства жилья повышенной комфортности, а количество новостроек стандарт-класса уже можно по пальцам одной руки пересчитать. Но в Минске много стройплощадок, а у застройщиков накоплено достаточно ресурсов, чтобы планам по вводу жилья ничего не угрожало.
Сценарий 1: оптимистичный
Официальные вводные от правительства и ЕАБР:
- средний курс доллара - 3,35-3,38 рубля;
- ставка рефинансирования - на прежнем уровне (а Нацбанк даже предполагал, что возможно снижение до 9 процентных пунктов);
- рост реальной зарплаты - на 4,7%.
Насчет ставок по кредитам на жилье ничего в прогнозах не сказано, но с августа РВСР, которые определяют верхние границы для ставок, держатся на уровне 17,71%, и банки к этой планке кредиты подтягивают.
Что будет с ценами на жилье при такой позитивной программе? Когда реальные доходы, пусть медленно, но подрастают, курс доллара относительно нынешней планки снижается, ставки по кредитам - до 17,7%?
Ажиотажный спрос 2024 года держался на балансе цены и доступности кредитов. Но к концу года ставки по кредитам достигли 16-17%, изменились подходы к определению платежеспособности кредитополучателей, и это уже дало снижение спроса на 16%.
Ставки по кредитам на недвижимость на уровне 17,7% выведут рынок на плато спроса, когда сделок в Минске будет около 1400 плюс-минус 50. То есть не «хапун», но и не те цифры, которые способны обеспечивать какое-то резкое изменение цен.
Рынок постепенно перейдет на сторону покупателя. Уже сложнее будет продавать неликвид, экспозиция квартир дорогого сегмента увеличится, снизится процент сделок с жильем дороже 100 тыс. долларов. При таком сценарии средняя цена квадратного метра (а в ноябре это 1615 долл) только к концу 2025 года очень плавно снизится на 3-5%. Не все сегменты будут проседать равномерно. Быстрее подешевеет старый жилфонд и жилье большой площади, ликвидные довольно новые «евродвушки» снизятся минимально.
Сценарий 2: смотрим на курс
Во втором, умеренном, сценарии часть вводных меняется:
- доллар в среднем по году - 3,4-3,5 рубля;
- ставки по кредитам - от 17,7%, дорожает «Ипотека Экспресс» для нуждающихся (сейчас - 12,5%);
- доходы населения увеличиваются в рублях, но в валютном эквиваленте не растут.
Этот сценарий уже весной выводит рынок к стабилизации количества сделок в Минске на отметке 1300 плюс-минус 50. К концу года можем увидеть и минус 8% от средней цены.
Понимаю, что многие ожидают от этого сценария отката цен к уровню января 2024-го. Но есть несколько «но»: рынок инертный, растет он, как правило, быстрее, чем снижается. И не сбрасываем со счетов настроения - а они и при таком сценарии не меняются. Эти условия воспринимаются как стабильность. И таким же стабильным остается фактор отсутствия у граждан иного понятного инструмента сбережения средств, кроме квадратных метров.
Сценарий 3: пессимистичный
Третий сценарий выглядит маловероятным, но в последние годы случалось и такое:
- сворачивание весной кредитования жилья, в т. ч. для нуждающихся вне рамок господдержки;
- доллар - выше 3,5 рубля;
- гарантированное снижение доходов населения в валютном эквиваленте.
Эдакий откат к «заводским настройкам», когда сделок в Минске уже по весне может быть около 1200 в месяц. При таком сценарии к концу года средняя цена квадратного метра должна снижаться бодрее, а перед старым жилфондом и вовсе к концу года замаячит его «дно»: 60 тыс. за «двушку» без ремонта в старой панельке в Малиновке или на Пушкинской или около 40 тыс. долларов - за однокомнатную в хрущевке.
Застройщикам, которые автоматически столкнутся с падением продаж, тоже придется «подвинуться» в цене и обеспечить в среднем минус 200 долларов c квадратного метра в любом типе домов.
|
