На рынке недвижимости намечается некоторое волнение. На фоне подросшего курса доллара (на днях он достиг отметки в 3,5 рубля) поползли вверх и ставки по кредитам. Как устремившиеся вверх цифры повлияют на покупательскую способность? Как изменится спрос на квартиры в Минске?
 Своим мнением поделился Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица».
- Надо понимать, что между ростом курса доллара и увеличением ставки по кредитам есть взаимосвязь: поднимая ставку, банки тем самым страхуют свои риски. При этом я допускаю, что если доллар снизится (а это уже происходит), то и ставки по кредитам могут немного опуститься.
Что касается покупателей, то сейчас «угрозой номер один» они видят, прежде всего, рост курса доллара. Так, в последние несколько недель все сидят с калькуляторами и методично пересчитывают, сколько же там стоит квартира, к которой они присматривались. Насколько она подорожала в рублях. На фоне тревоги по поводу роста курса небольшое повышение по кредитам для покупателей, можно сказать, второстепенно. Важно то, что кредиты по-прежнему есть.
Возможно, не все помнят, но в конце 2020-го года кредиты на покупку вторички у нас, в принципе, пропали. «Беларусбанк» запустил свою «Ипотеку» только в 2021 году. Ставка по этому кредиту первоначально достигала 21-22%, и тогда доля кредитных покупателей была очень низкой - всего около 4-6%. Только когда ставка начала снижаться, стала расти и доля покупателей. Сейчас же кредит от «Беларусбанка» является номером один для тех, кто присматривает квартиру на вторичке.
Поэтому, несмотря на рост ставки (а в прошлом месяце некоторые банки еще и снизили максимальную сумму кредита), люди все равно будут пытаться взять кредит на покупку жилья. И это абсолютно правильно.
Наши многолетние наблюдения показывают, что переломной ставкой, при которой доля покупателей с кредитами начнет интенсивно уменьшаться, является 18%. К примеру, когда кредитные ставки выросли с 15,5 до 16,5%, количество покупателей с кредитом у нас уменьшилось с 40 до 35%. Если ставка продолжит расти, то людей, которые могут позволить себе кредиты, станет еще меньше. Кардинально отсекающей ставкой я назову 20% и выше.
При этом надо подчеркнуть, что когда в 2021 году запускалась «Ипотека экспресс», покупательская способность, в принципе, была гораздо более высокой - потому что квадратный метр в Минске был на 23% дешевле, а доллар стоил не 3,5, а 2,6 рубля. Эти цифры очень важно понимать продавцам и не волноваться за каждые условные 100-500 долларов скидки.
 Важно успеть продать квартиру, пока покупатели еще могут взять кредит, и вообще пока эти кредиты есть. Потому что если кредитов не будет или они будут, но со ставкой выше 20%, то продать квартиру по той цене, на которую они сейчас рассчитывают, будет гораздо сложнее. Первое подтверждение этого - увеличившийся впервые за 2024 год размер скидки на торг по итогам сделок ноября - с 2,5% до 3,5%.
Продавцам надо идти на уступки
Последние месяцы года всегда активные по части продажи жилья. И текущий год не исключение. Только вот условия сейчас меняются. Курс доллара растет, а один из наиболее популярных банков снизил коэффициент долговой нагрузки. А это значит, что сумма выдаваемого кредита уменьшается.
Как подчеркивает Андрей Чернышев, радует в этой ситуации одно: предложений по кредитам меньше не стало. По сути, выбор программ кредитования - это последняя ниточка, удерживающая активные продажи. Но уже сейчас рост цен практически остановился, а скидка на торг по факту ноябрьских сделок впервые за последние полгода выросла с 2,5% до 3,5%. Но пока еще можно успеть выгодно и продать, и купить квартиру до конца года.
- В таких условиях особенно полезным является наличие в агентствах ипотечных консультантов, которые помогают клиентам в одно обращение в индивидуальном порядке выбрать наиболее подходящий кредит из всех банковских предложений. Это позволяет покупателям экономить время, которое сейчас на вес золота. Не хочется пугать или торопить, но мы уже не раз говорили, что сейчас все еще лучший период для покупки и продажи квартиры - пока доллар еще не сильно вырос и есть кредиты.
Рост курса доллара в первую очередь влияет на стоимость продажи квартиры. Все должны понимать механизм: покупатели получают зарплату и кредиты в белорусских рублях. Чем дороже курс, тем ниже покупательская способность. Сегодня продавцы могут продать дороже, чем завтра. Дальше уменьшится спрос и придется опускать ценник.
За 12 месяцев курс доллара вырос на 5-6%. Если валюта продолжит движение вверх, то стабилизация, а потом и снижение цен - неизбежны. Объективно, это не сможет не повлиять на ставки по кредитам. Либо ставки поднимутся, либо усложнятся условия выдачи кредитов.
Андрей высчитывает - в ноябре количество сделок с кредитами составляло примерно 35%. Это позволяет прогнозировать порядка 1400-1500 чистых (без долей) сделок по итогам ноября. Этот показатель все еще хороший, но немного ниже, чем в прошлые месяцы. Если убрать кредиты, то рынок будет двигаться с результатом в 1000 сделок ежемесячно, может чуть больше. Это минимальный показатель, который не располагает к росту цен, а скорее наоборот.
- Нынешние факторы будут влиять на продавцов, но они отреагируют не сразу. Для примера можно вспомнить самый резкий и неожиданный период, за которым мы наблюдали после февраля 2022 года. Тогда доллар за короткий срок достиг в обменниках 4 белорусских рублей. И в течение всего лишь одного месяца - марта 2022 года - цены сделок по квартирам снизились на 8%.
|
