В Беларуси планируют пересмотреть подход к формированию платы за государственное арендное жильё. Причиной стали заметные различия между стоимостью аренды квартир государственного фонда и ценами на аналогичные объекты у частных владельцев. По оценке Министерства жилищно-коммунального хозяйства, в отдельных регионах разрыв достигает 60–70%, а в некоторых населённых пунктах государственная аренда обходится примерно вдвое дешевле рыночной.
О возможных изменениях рассказал заместитель министра ЖКХ Андрей Ромашко в эфире телеканала «Первый информационный».
 Почему возникла необходимость пересмотра коэффициентов
Размер платы за пользование арендным жильём в Беларуси определяется не только базовыми ставками. На итоговую сумму влияют различные понижающие коэффициенты, которые учитывают место расположения квартиры и особенности конкретного населённого пункта.
Такая система позволяет сделать аренду доступнее для граждан, однако со временем в ней сформировались существенные дисбалансы. В отдельных областях, в частности Витебской и Гродненской, применяются более низкие коэффициенты, чем в других регионах страны. В результате цена государственной аренды может значительно отличаться от стоимости жилья, предлагаемого частными собственниками.
По словам Андрея Ромашко, сейчас в некоторых населённых пунктах государственная аренда составляет около 50% от рыночной цены. При этом речь идёт не всегда о социально уязвимых категориях граждан, которым необходима дополнительная поддержка. Дешёвые ставки могут распространяться на достаточно широкий круг нанимателей.
В ведомстве считают, что подобная ситуация требует корректировки. С одной стороны, государственное жильё должно оставаться доступным. С другой — слишком большая разница с рыночными ценами может снижать эффективность использования жилищного фонда и создавать неравные условия для разных участников рынка.
Коэффициенты предлагают сделать более гибкими
В Министерстве ЖКХ считают, что понижающие коэффициенты не должны устанавливаться раз и навсегда. Их предлагается регулярно пересматривать с учётом реального спроса на коммерческое жильё и предложений частных владельцев квартир.
Такой подход позволит учитывать особенности конкретной территории. Например, в городе с высоким спросом на аренду и ограниченным количеством свободных квартир коэффициент может быть пересмотрен в сторону увеличения. В малых населённых пунктах, где жильё простаивает и найти нанимателя сложно, сохранение более низкой ставки, напротив, может быть оправданным.
Предполагается, что решения о корректировке коэффициентов будут принимать облисполкомы. Это позволит быстрее реагировать на изменения местного рынка, не применяя одинаковые правила ко всем регионам.
Представитель Минжилкомхоза сообщил, что соответствующие рекомендации уже направлены в регионы. В первую очередь предлагается обратить внимание на территории, где наблюдаются наиболее заметные отклонения между стоимостью государственного арендного жилья и рыночными расценками.
Возможные последствия для нанимателей
Государственное арендное жильё, вероятно, по-прежнему будет оставаться более доступным по сравнению с квартирами частного фонда. Главный вопрос заключается в размере разницы. Если сегодня она составляет 60–70%, то в будущем её могут попытаться сделать более сбалансированной.
При этом важным условием должна стать предсказуемость изменений. Нанимателям необходимо заранее знать, по каким правилам рассчитывается плата и при каких обстоятельствах она может быть пересмотрена. Резкое повышение стоимости способно создать дополнительные трудности для семей с невысокими доходами, поэтому корректировки целесообразно проводить поэтапно.
Эксперты также обращают внимание на необходимость учитывать состояние жилья. Квартира в хорошем состоянии, расположенная в востребованном районе, не может оцениваться так же, как помещение, требующее ремонта или находящееся в удалённом населённом пункте.
Аукционы могут отменить не для всех объектов
Ещё одно предлагаемое изменение касается порядка реализации арендного жилья. Власти планируют отказаться от обязательного проведения аукционов в отношении всех объектов.
По словам Андрея Ромашко, исполкомы смогут самостоятельно определять так называемые аукционные зоны. Там, где жильё пользуется повышенным спросом или обладает особой привлекательностью, его по-прежнему будут выставлять на торги. Это может касаться объектов:
- расположенных рядом с природными заповедниками;
- находящихся в привлекательных туристических местах;
- размещённых в районах с развитой инфраструктурой;
- имеющих повышенный инвестиционный интерес;
- расположенных в условиях ограниченного предложения.
В остальных случаях жильё предлагают реализовывать по базовой стоимости, без проведения аукциона. Такой механизм должен упростить процедуру и сделать покупку более понятной для граждан.
Сейчас потенциальному приобретателю приходится участвовать в торгах, а окончательная цена может оказаться выше первоначально установленной. Если же объект продаётся по базовой стоимости, человек заранее понимает, сколько ему потребуется заплатить, и может планировать свои расходы.
Зачем нужны аукционные зоны
Полный отказ от аукционов для всех объектов может быть нецелесообразным. В привлекательных местах спрос способен значительно превышать предложение. В таких условиях торги позволяют определить реальную стоимость жилья и не допустить его продажи по заниженной цене.
Однако проведение аукциона в удалённом населённом пункте, где свободных квартир много, может, напротив, препятствовать их реализации. Потенциальные покупатели не всегда готовы участвовать в сложной процедуре, особенно если квартира нуждается в ремонте или расположена далеко от места работы и социальных объектов.
Разделение территорий на обычные и аукционные должно позволить учитывать эти различия. Исполкомы получат возможность использовать разные механизмы в зависимости от особенностей местного рынка.
Сколько арендного жилья насчитывается в Беларуси
В Беларуси насчитывается около 165 тысяч арендных жилых помещений. Их общая площадь превышает 9 млн квадратных метров.
При этом примерно 125 тысяч квартир, или около трёх четвертей всего фонда, появились в результате перехода ранее неприватизированного жилья в категорию арендного. То есть значительная часть фонда изначально создавалась не как коммерческое жильё, а затем изменила свой статус.
Остальная часть включает квартиры, построенные или приобретённые государством, организациями и предприятиями для предоставления гражданам на условиях аренды.
Такой объём фонда делает вопросы его эффективного использования особенно важными. Даже небольшие изменения в правилах расчёта платы или реализации квартир могут повлиять на десятки тысяч семей.
Почему часть квартир пустует
Несмотря на высокий спрос на жильё в крупных городах, около 9% арендных площадей — это более 15 тысяч помещений — пустуют свыше шести месяцев.
Наличие большого числа простаивающих помещений показывает, что проблема заключается не только в размере арендной платы. Необходимо также оценивать состояние фонда, качество инфраструктуры и перспективы развития конкретного населённого пункта.
Увеличение строительства арендного жилья
Ранее сообщалось, что в Беларуси планируют существенно увеличить объёмы строительства арендных квартир. Это направление рассматривается как один из способов обеспечить жильём граждан, которые не могут приобрести собственную квартиру либо не имеют оснований для получения социального жилья.
Арендные дома особенно востребованы среди:
- молодых специалистов;
- работников организаций и предприятий;
- многодетных семей;
- граждан, переезжающих в другой регион;
- специалистов, которых необходимо привлечь в дефицитные отрасли;
- людей, не располагающих достаточными средствами для покупки жилья.
Развитие арендного фонда может одновременно решать несколько задач: помогать гражданам, поддерживать трудовую мобильность и обеспечивать предприятия необходимыми кадрами.
Однако увеличение объёмов строительства должно сопровождаться грамотным планированием. Важно возводить жильё там, где есть рабочие места, транспорт, школы, детские сады и медицинские учреждения. Иначе новые квартиры могут повторить судьбу уже существующих объектов, которые остаются невостребованными.
Возможность выкупа арендного жилья
Кроме того, в Беларуси рассматривают возможность выкупа арендного жилья, построенного предприятиями для своих сотрудников. Предполагается, что такое право может появляться после того, как человек отработает определённый срок.
Механизм особенно актуален для организаций, которые используют жильё как инструмент привлечения и удержания специалистов. Работник получает квартиру на условиях аренды, а предприятие сохраняет возможность закрепить его за собой на установленный период. После достижения необходимого стажа сотрудник может получить право оформить жильё в собственность.
Такая модель способна повысить заинтересованность граждан в работе на предприятиях и одновременно сделать арендное жильё более привлекательным. Сегодня некоторые люди отказываются от аренды, поскольку не видят перспективы приобрести квартиру в будущем. Возможность выкупа может изменить их отношение к этому формату.
При этом окончательные условия должны быть чётко определены: минимальный срок работы, порядок расчёта выкупной стоимости, обязанности нанимателя, последствия увольнения и правила для случаев реорганизации предприятия.
Что может измениться в системе
Пересмотр понижающих коэффициентов, изменение порядка проведения аукционов и развитие выкупа арендных квартир свидетельствуют о попытке сделать жилищную политику более гибкой.
При этом важно сохранить социальную функцию государственного арендного жилья. Оно не должно превратиться в обычный коммерческий фонд, доступный только гражданам с высоким доходом. Одновременно чрезмерно низкие ставки не должны приводить к неэффективному использованию имущества и искусственному дефициту квартир в востребованных районах.
Итог
В Беларуси планируют пересмотреть систему понижающих коэффициентов для государственного арендного жилья из-за значительного разрыва между регулируемыми и рыночными ценами. В отдельных населённых пунктах аренда государственной квартиры обходится примерно вдвое дешевле аналогичного жилья у частных владельцев.
Предлагается сделать коэффициенты более гибкими и регулярно корректировать их с учётом спроса, предложения и особенностей конкретного региона. Параллельно власти намерены изменить правила реализации квартир: отказаться от обязательных аукционов там, где жильё можно продавать по базовой стоимости, но сохранить торги в наиболее привлекательных местах.
На фоне планов увеличить строительство арендных домов и разрешить выкуп квартир, предоставленных предприятиями своим сотрудникам, система может стать более разнообразной. Однако её эффективность будет зависеть от того, насколько аккуратно удастся совместить экономические интересы государства, возможности граждан и социальную функцию арендного жилья.
|
